DPE en cours de bail : le locataire peut-il l'exiger et que faire s'il est périmé ?

Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous son sigle DPE, est devenu un document central dans la vie d'un logement loué. Il ne sert plus seulement à informer : il conditionne désormais le montant du loyer, la possibilité même de louer un bien et la qualité du logement que le propriétaire doit fournir. Beaucoup de locataires se demandent alors s'ils peuvent réclamer ce document une fois le bail signé, et que faire lorsqu'ils découvrent qu'il est expiré.

Ces questions sont loin d'être théoriques. Avec le durcissement progressif des règles de décence énergétique, un DPE défavorable ou périmé peut avoir des conséquences concrètes sur le loyer, sur la validité du bail et sur les droits de chacune des parties. Cet article fait le point sur les règles applicables, les démarches possibles et le rôle que peut jouer un avocat pour sécuriser votre situation.

À quoi sert le DPE et pourquoi est-il devenu incontournable dans une location ?

Le DPE est un document qui évalue la consommation d'énergie d'un logement et les émissions de gaz à effet de serre qu'il génère. Il classe le bien sur une échelle allant de la classe A, pour les logements les plus performants, à la classe G, pour les plus énergivores. C'est l'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation qui définit ce diagnostic et précise qu'il est établi par un professionnel certifié.

Pendant longtemps, le DPE n'avait qu'une valeur informative. Ce n'est plus le cas. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Cela signifie qu'un locataire ou un acquéreur peut désormais se retourner contre le propriétaire, et le cas échéant contre le diagnostiqueur, si les informations contenues dans le diagnostic se révèlent erronées et lui causent un préjudice. Seules les recommandations de travaux qui accompagnent le diagnostic conservent une simple valeur indicative, comme le précise l'article L. 126-29 du même code.

Cette opposabilité change tout. Le DPE n'est plus une formalité administrative : c'est un document juridique engageant, sur lequel le locataire peut s'appuyer pour faire valoir ses droits.

Le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Oui, et de manière très claire. L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre propriétaires et locataires, impose au bailleur de remettre un dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location. Le DPE figure en première place dans la liste des documents obligatoires de ce dossier.

Ce dossier doit être annexé au bail au moment de sa signature ou de son renouvellement. La loi prévoit également que le propriétaire bailleur doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire, c'est-à-dire avant même la conclusion du bail. Autrement dit, la transparence sur la performance énergétique du logement n'est pas une faveur du propriétaire : c'est une obligation légale.

Prenons un exemple. Madame Lefèvre visite un appartement qu'elle envisage de louer. Avant de signer, elle est en droit de demander à consulter le DPE. Si le propriétaire refuse de le lui montrer ou prétend ne pas en disposer, c'est déjà le signe d'un manquement à ses obligations.

Le locataire peut-il exiger le DPE en cours de bail ?

C'est la question centrale, et la réponse mérite d'être nuancée.

En principe, l'obligation de transmettre le DPE pèse sur le bailleur à des moments précis : la signature du bail, son renouvellement, et la mise à disposition au candidat locataire. La loi n'impose pas au propriétaire de transmettre spontanément un nouveau DPE pendant le déroulement normal du bail ou lors d'une simple reconduction tacite.

Pour autant, cela ne signifie pas que le locataire est démuni en cours de location. Le DPE est étroitement lié à la décence du logement, une notion qui, elle, s'apprécie pendant toute la durée du bail. Le locataire qui souhaite vérifier que son logement respecte les critères de décence énergétique a donc un intérêt légitime à demander la communication d'un DPE valide.

Pourquoi la décence énergétique change la donne

Depuis le 1er janvier 2025, la définition légale du logement décent intègre un critère de performance énergétique. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais un calendrier précis. À compter du 1er janvier 2025, un logement décent doit se situer entre la classe A et la classe F. Les logements classés G sont donc considérés comme non décents et ne peuvent plus, en principe, être proposés à la location.

Le calendrier ne s'arrête pas là. À compter du 1er janvier 2028, le seuil de décence remontera à la classe E, puis à la classe D à compter du 1er janvier 2034. Des échéances spécifiques sont prévues pour les départements et régions d'outre-mer.

Ce calendrier transforme le DPE en véritable indicateur de la décence du logement. Un locataire qui veut savoir si son logement reste louable au regard de ces seuils a besoin d'un DPE à jour. Demander sa communication en cours de bail devient alors une démarche pleinement justifiée.

Que dit la loi en cas de refus de communication ?

Lorsque le locataire estime que son logement n'est pas décent, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui ouvre une voie d'action. Il peut d'abord demander au propriétaire la mise en conformité du logement, sans que cela remette en cause la validité du bail en cours.

Si aucun accord n'est trouvé, ou si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission rend un avis, mais sa saisine n'est pas un passage obligé avant de s'adresser au juge. Le locataire peut donc, en parallèle ou par la suite, saisir directement le juge des contentieux de la protection.

Les pouvoirs du juge sont importants. Il peut déterminer la nature des travaux à réaliser, fixer un délai d'exécution, et surtout réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité du logement. Pour le propriétaire, l'enjeu est donc considérable.

Quelle est la durée de validité d'un DPE et comment savoir s'il est périmé ?

La règle de base est simple : un DPE est en principe valable dix ans. Cette durée est fixée par voie réglementaire, conformément à l'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation, et précisée par le décret du 17 décembre 2020.

Mais cette règle générale connaît des exceptions importantes, liées à la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Pour éviter que d'anciens diagnostics, établis selon des méthodes désormais dépassées, ne continuent à circuler trop longtemps, des durées de validité réduites ont été mises en place.

Concrètement, il faut retenir plusieurs repères. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En revanche, les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 conservent leur validité de dix ans.

Un point de vigilance lié à la réforme de 2026

Un élément récent mérite attention. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué, notamment pour les logements chauffés à l'électricité. Cette modification a conduit à reclasser un grand nombre de logements vers une meilleure étiquette.

Concrètement, un logement classé G en 2024 peut parfois remonter d'une classe avec la nouvelle méthode, ce qui change radicalement sa situation au regard de la décence et de la possibilité de location. Un DPE établi avant cette réforme reste techniquement valide, mais son résultat ne reflète plus forcément la réalité réglementaire actuelle. Le propriétaire qui souhaite bénéficier de ce reclassement doit faire établir un DPE actualisé.

Prenons l'exemple de Monsieur Bonnet, propriétaire d'un studio chauffé à l'électricité, classé G en 2023. Son logement était devenu impossible à louer au 1er janvier 2025. Avec la nouvelle méthode de calcul applicable depuis 2026, ce studio pourrait remonter en classe F et redevenir louable. Pour le faire valoir, Monsieur Bonnet a tout intérêt à faire réaliser un nouveau diagnostic.

Que faire concrètement si le DPE est périmé ?

Lorsque le DPE est expiré, la première chose à comprendre est qu'il n'y a pas lieu de contester son contenu : il faut surtout exiger un document à jour. Un DPE périmé devra obligatoirement être renouvelé avant la prochaine signature, le prochain renouvellement ou la prochaine reconduction du bail concernée.

Première étape : la demande écrite

Le locataire a tout intérêt à formaliser sa demande par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit demander clairement la communication d'un DPE valide, en rappelant le caractère obligatoire de ce document et son lien avec la décence du logement. L'écrit est essentiel : il constitue une preuve de la demande et fait courir, le cas échéant, le délai de deux mois prévu pour la réponse du propriétaire.

Deuxième étape : la conciliation

En l'absence de réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Gratuite et relativement rapide, cette étape permet souvent de débloquer la situation sans contentieux. Elle a l'avantage de poser le différend de manière formelle et incite généralement le propriétaire à régulariser sa situation.

Troisième étape : le recours judiciaire

Si le blocage persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. Selon les circonstances, ce recours peut permettre d'obtenir la réalisation de travaux, une réduction du loyer, voire des dommages et intérêts si le manquement du propriétaire a causé un préjudice réel, par exemple un inconfort thermique important et des factures d'énergie excessives.

Le DPE a-t-il un effet sur le montant du loyer ?

Oui, et c'est l'un des aspects les plus concrets pour les locataires. La classe énergétique du logement encadre désormais directement le loyer.

Premièrement, lors d'une nouvelle location, l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, pour un logement classé F ou G, le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Le propriétaire d'une passoire thermique ne peut donc pas augmenter le loyer à l'occasion d'un changement de locataire.

Deuxièmement, et c'est tout aussi important, l'article 17-1 de la même loi interdit la révision annuelle du loyer pour les logements classés F ou G. Le loyer d'une passoire thermique ne peut donc pas être augmenté en cours de bail au titre de l'indexation, même si le contrat contient une clause de révision.

Reprenons l'exemple. Madame Garnier loue depuis trois ans un appartement classé F. Son propriétaire lui notifie une augmentation de loyer fondée sur la clause de révision annuelle du bail. Cette augmentation est en réalité illégale : le logement étant classé F, le loyer ne peut pas être révisé à la hausse. Un DPE à jour permet précisément à Madame Garnier de prouver la classe de son logement et de s'opposer à cette hausse.

Cet exemple montre à quel point disposer d'un DPE valide n'est pas un simple confort administratif. C'est un outil de défense concret du pouvoir d'achat du locataire.

Comment contester un DPE que l'on estime erroné ?

Un DPE périmé et un DPE erroné posent des problèmes différents. Dans le premier cas, il faut obtenir un document à jour. Dans le second, il faut remettre en cause le contenu du diagnostic.

Puisque le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas d'erreur dans l'établissement du document, sauf si le propriétaire lui a transmis des informations fausses. Le locataire qui suspecte une erreur dispose donc de plusieurs leviers.

Vérifier la cohérence du diagnostic

La première démarche consiste à comparer le DPE avec la réalité du logement : surface réelle, qualité de l'isolation, type de fenêtres, système de chauffage, ventilation, et bien sûr les factures d'énergie. Une incohérence manifeste, par exemple un logement récemment isolé mais classé très défavorablement, justifie de demander des explications.

Demander une vérification puis une contre-expertise

Le locataire peut adresser un courrier au propriétaire listant précisément les erreurs constatées et demandant la communication des éléments ayant servi à établir le diagnostic. Si le désaccord persiste, il est possible de faire réaliser une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié. Il est alors essentiel de conserver tous les documents utiles : photos datées, plans, factures, attestations de travaux d'isolation ou de chauffage.

Engager une action

Si la contre-expertise confirme l'erreur, le locataire peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts, et dans les cas les plus graves l'annulation du bail. L'action peut viser le propriétaire, et selon les circonstances, le diagnostiqueur lui-même.

Quel est le rôle de l'avocat dans un litige lié au DPE ?

Face à ces situations, l'accompagnement d'un avocat apporte une vraie valeur ajoutée, à chaque étape de la procédure.

L'avocat commence par analyser la situation dans son ensemble : nature du bail, date de réalisation du DPE, classe énergétique, historique du loyer. Cette analyse permet d'identifier rapidement les manquements éventuels du propriétaire et les leviers d'action les plus pertinents.

Vient ensuite l'audit des documents. L'avocat examine le bail, le dossier de diagnostic technique, les quittances de loyer et les éventuels échanges entre les parties. Cet examen permet de déceler une clause de révision illégale, un DPE périmé non renouvelé ou une augmentation de loyer non conforme.

Sur cette base, l'avocat définit une stratégie. Faut-il privilégier une démarche amiable, saisir la commission de conciliation, ou aller directement devant le juge ? Le choix dépend des enjeux et de la position de chaque partie. L'avocat est souvent le mieux placé pour mener une négociation amiable efficace, en rappelant au propriétaire ses obligations et les risques encourus.

L'avocat assure également la rédaction ou la relecture des actes : courrier de mise en demeure, saisine de la commission, conclusions devant le tribunal. La précision de ces documents est déterminante pour la suite de la procédure.

Enfin, en cas de contentieux, l'avocat assure la représentation devant les juridictions et veille à la sécurisation globale des intérêts de son client, qu'il s'agisse d'obtenir une réduction de loyer, des dommages et intérêts ou la mise en conformité du logement. Pour le propriétaire, le même accompagnement permet de se mettre en conformité, de sécuriser ses baux et d'éviter des litiges coûteux.

En résumé : ce qu'il faut retenir sur le DPE en cours de bail

Le DPE n'est plus un document accessoire. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il engage désormais le propriétaire et conditionne la décence du logement, le montant du loyer et la possibilité même de louer.

Le locataire ne peut pas, en principe, exiger spontanément un nouveau DPE pendant le déroulement normal du bail, mais il dispose d'un intérêt légitime à en demander la communication, notamment pour vérifier la décence énergétique de son logement. En cas de DPE périmé, la marche à suivre passe par une demande écrite, puis si nécessaire par la commission de conciliation et le juge. En cas de DPE erroné, une vérification suivie d'une contre-expertise constitue souvent la voie la plus efficace avant toute action judiciaire.

Compte tenu de la technicité de ces règles et de leurs conséquences financières, il est vivement recommandé de se faire accompagner.

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Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles applicables peuvent évoluer et leur application dépend des circonstances propres à chaque situation. Pour toute question relative à votre cas particulier, nous vous invitons à consulter un avocat.