Location saisonnière : déclaration en mairie et obligations du propriétaire

Louer son appartement quelques semaines par an sur une plateforme en ligne, transformer une résidence secondaire en gîte, proposer une villa à une clientèle de vacanciers : la location saisonnière séduit de plus en plus de propriétaires. Mais derrière l'apparente simplicité de ces locations de courte durée se cache un cadre juridique dense, qui s'est considérablement renforcé ces dernières années. Déclaration obligatoire, plafonds de location, fiscalité revue à la baisse, exigences énergétiques : un propriétaire mal informé s'expose désormais à des sanctions financières lourdes.

Cet article fait le point, de manière claire et accessible, sur les démarches à accomplir et les obligations à respecter pour louer un logement en meublé de tourisme en toute sécurité juridique.

Qu'est-ce qu'une location saisonnière au sens de la loi ?

Le terme « location saisonnière » est couramment employé, mais le droit retient une notion plus précise : celle de meublé de tourisme. L'article L. 324-1-1 du code du tourisme le définit comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Trois éléments caractérisent donc ce type de location. D'abord, le logement est entièrement meublé et immédiatement habitable. Ensuite, il s'adresse à une clientèle de passage, c'est-à-dire des personnes qui n'y établissent pas leur résidence. Enfin, la durée est courte et déterminée, à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Cette qualification a des conséquences importantes. Contrairement à une location classique à usage de résidence principale, le meublé de tourisme n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les baux d'habitation. La relation entre le propriétaire et le vacancier relève principalement du droit commun des contrats et de règles spécifiques du code du tourisme et du code de la consommation.

Prenons l'exemple de Camille, propriétaire d'un studio à Annecy. Si elle le loue à l'année à un étudiant qui y vit, il s'agit d'une location meublée classique soumise à la loi de 1989. Si elle le propose à la nuitée à des touristes via une plateforme en ligne, il devient un meublé de tourisme, soumis aux obligations détaillées ci-dessous.

Faut-il déclarer une location saisonnière en mairie ?

C'est la première question que se pose tout propriétaire, et la réponse a profondément évolué.

Le principe : une déclaration préalable obligatoire

Toute personne qui propose un meublé de tourisme à la location, que le logement soit classé ou non, doit en faire la déclaration préalable auprès de l'autorité compétente. Cette obligation découle de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Jusqu'à récemment, cette déclaration se faisait directement auprès du maire de la commune, par tout moyen permettant d'obtenir un accusé de réception, le plus souvent au moyen d'un formulaire CERFA.

Ce qui change avec le téléservice national

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a transformé ce système. Elle a instauré un téléservice national d'enregistrement unique, baptisé Declaloc, destiné à remplacer la mosaïque de procédures locales qui existait jusqu'alors. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 en a finalisé l'architecture technique.

Concrètement, la généralisation de cet enregistrement national est entrée en vigueur au plus tard le 20 mai 2026. Le propriétaire effectue désormais sa déclaration en ligne, en personne, et reçoit sans délai un numéro de déclaration à treize caractères. Ce numéro doit impérativement figurer sur toutes les annonces de location, quelle que soit la plateforme utilisée.

L'enjeu n'est pas seulement administratif. Les plateformes de réservation sont désormais tenues de bloquer ou retirer les annonces dépourvues d'un numéro valide. Sans numéro, un propriétaire ne peut tout simplement plus commercialiser son bien.

Le cas particulier de la résidence principale

Avant la réforme, la déclaration préalable n'était pas systématiquement obligatoire lorsque le logement loué constituait la résidence principale du loueur. La loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C'est l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose cette définition.

Avec le nouveau dispositif, l'obligation d'enregistrement tend à se généraliser à l'ensemble des meublés de tourisme, y compris les résidences principales louées ponctuellement. Il est donc vivement recommandé à tout propriétaire, même occasionnel, de vérifier la réglementation applicable dans sa commune et de procéder à l'enregistrement requis.

Exemple : Thomas loue sa résidence principale parisienne pendant ses congés d'été. Même s'il n'occupe le logement que quelques semaines par an au titre de la location touristique, il doit obtenir un numéro d'enregistrement et le faire figurer sur son annonce. À défaut, son annonce risque d'être retirée et il s'expose à des sanctions.

Quels sont les plafonds de jours de location à respecter ?

La question de la durée maximale est l'une des plus importantes, et l'une des plus mal comprises.

La limite des 120 jours pour la résidence principale

Dans les communes ayant mis en place une procédure d'enregistrement, le propriétaire qui loue sa résidence principalecomme meublé de tourisme ne peut le faire au-delà de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette règle figure à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La possibilité d'abaisser ce plafond à 90 jours

La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des communes. Désormais, par délibération motivée, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par an. Plusieurs grandes villes ont déjà fait usage de cette faculté. Paris, par exemple, a voté l'abaissement du seuil à 90 jours.

Le dépassement de cette limite expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros. La plateforme de réservation a par ailleurs l'obligation de cesser de proposer le bien une fois le plafond atteint.

À ne pas confondre : la durée du séjour par locataire

Il faut distinguer ce plafond annuel d'une autre limite : la durée du séjour pour un même locataire. Une location saisonnière reste une location de courte durée. Lorsqu'un séjour avec un même occupant s'étend sur une période prolongée, la qualification de meublé de tourisme peut être remise en cause au profit d'un bail classique, avec toutes les protections que cela emporte pour le locataire. Un séjour qui se prolonge durablement avec la même personne ne relève plus de la logique de la clientèle de passage.

Exemple : Sophie possède une résidence secondaire qu'elle loue à la semaine pendant la saison estivale. Elle peut multiplier les séjours courts avec des vacanciers différents dans la limite des règles locales applicables à sa commune. En revanche, si elle accueille la même personne plusieurs mois d'affilée, elle prend le risque de voir requalifier la relation en location à usage d'habitation.

Quelles sont les obligations du propriétaire avant et pendant la location ?

Au-delà de la déclaration, le propriétaire est tenu à un ensemble d'obligations destinées à protéger le locataire et à sécuriser la relation contractuelle.

Délivrer un logement décent et sûr

Le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent, ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé de l'occupant. Le bien doit être équipé du mobilier et des équipements nécessaires à un séjour normal, et présenter une surface habitable suffisante. Un logement insalubre, dangereux ou manifestement impropre à l'habitation ne peut être proposé à la location.

Fournir une information précontractuelle complète

Avant la conclusion du contrat, le propriétaire doit communiquer au candidat à la location une description précise et fidèle du bien : adresse, surface, nombre de pièces, équipements, capacité d'accueil, prix et conditions de location. Cette obligation d'information est essentielle. Une description trompeuse ou incomplète peut engager la responsabilité du loueur et donner lieu à indemnisation si le locataire constate un écart important entre l'annonce et la réalité.

Établir un contrat de location écrit et détaillé

Même si la loi n'impose pas toujours un formalisme rigide pour les locations de courte durée, la rédaction d'un contrat écrit et détaillé est fortement recommandée. Ce document constitue la référence en cas de litige. Il doit notamment préciser l'identité des parties, la description du bien, les dates et la durée du séjour, le montant du loyer et des charges éventuelles, les modalités de paiement, le montant et le sort du dépôt de garantie, ainsi que les conditions d'annulation.

Bien distinguer les arrhes de l'acompte

Un point juridique mérite une attention particulière, car il est source de nombreux malentendus : la différence entre arrhes et acompte.

Les arrhes laissent une porte de sortie aux deux parties. Le locataire qui se rétracte perd les arrhes versées ; le propriétaire qui renonce doit en restituer le double. À l'inverse, l'acompte engage fermement les deux parties à exécuter le contrat. Celui qui se désiste sans motif légitime peut être contraint d'exécuter ou de verser des dommages et intérêts. En l'absence de précision dans le contrat, les sommes versées d'avance sont, en matière de vente, présumées être des arrhes. Il est donc capital de qualifier expressément la nature de la somme dans le contrat afin d'éviter toute contestation.

Exemple : Marc réserve une villa pour ses vacances et verse 30 % du montant à la signature. Si le contrat parle d'« arrhes », il peut renoncer en perdant cette somme. Si le contrat parle d'« acompte », son engagement est ferme et le propriétaire peut lui réclamer le solde ou une indemnisation s'il annule sans raison valable. La seule différence de vocabulaire change radicalement la situation des deux parties.

Quelles sont les nouvelles exigences énergétiques pour les meublés de tourisme ?

C'est l'une des nouveautés majeures de la loi Le Meur : l'alignement progressif des meublés de tourisme sur les exigences de performance énergétique qui s'appliquaient déjà aux locations classiques.

Le diagnostic de performance énergétique entre en jeu

Pendant longtemps, les locations de courte durée échappaient aux obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce n'est plus le cas. Dans les communes où la transformation d'un logement en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage, le propriétaire doit désormais présenter un DPE pour obtenir cette autorisation.

Un calendrier progressif

La réglementation prévoit une montée en puissance progressive. Dans les zones concernées par l'autorisation de changement d'usage, les logements présentant les plus mauvaises étiquettes énergétiques se voient progressivement exclus de la location touristique. À l'horizon 2034, l'objectif est que l'ensemble des meublés de tourisme présentent un niveau de performance énergétique satisfaisant.

Le calendrier exact, les seuils applicables et les exceptions dépendent de la situation du bien, de sa localisation et de la date de mise en location. Compte tenu de la technicité de ces règles et de leur évolution rapide, il est prudent de faire réaliser un DPE à jour et de vérifier précisément les obligations applicables avant tout engagement, en particulier pour un projet d'investissement.

Exemple : Inès souhaite acquérir un appartement en centre-ville d'une grande métropole pour le louer en meublé de tourisme. Avant d'acheter, elle a tout intérêt à vérifier l'étiquette énergétique du bien et la réglementation locale de changement d'usage. Un logement mal classé pourrait se révéler impossible à exploiter en location touristique, compromettant la rentabilité de son projet.

Comment la location saisonnière est-elle imposée ?

La fiscalité des meublés de tourisme a été nettement durcie, et il s'agit d'un point déterminant pour évaluer la rentabilité d'une location.

Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux

Les revenus tirés d'une location meublée, y compris saisonnière, ne sont pas imposés comme des revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le niveau de recettes, le propriétaire relève soit du régime micro-BIC, soit du régime réel.

Les nouveaux taux d'abattement du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, applicable en dessous de certains seuils de recettes, permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire censé couvrir les charges. Ces paramètres ont été modifiés et s'appliquent depuis l'imposition des revenus 2025, conformément à l'article 50-0 du code général des impôts.

Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est de 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 euros par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'impose.

Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement est de 50 %, avec un plafond de recettes de 77 700 euros par an. Le classement, délivré pour cinq ans, devient ainsi un véritable levier fiscal pour les propriétaires dont les recettes dépassent le seuil applicable aux biens non classés.

Dans tous les cas, l'abattement forfaitaire ne peut être inférieur à 305 euros.

Le cas des recettes très faibles

Pour les locations occasionnelles de faible montant, le poids fiscal peut être nul en pratique. Comme l'abattement minimal est fixé à 305 euros, des recettes inférieures à ce montant n'aboutissent à aucune base imposable. Par ailleurs, certaines locations très ponctuelles d'une ou plusieurs pièces de la résidence principale bénéficient d'une exonération lorsque les recettes annuelles restent en deçà d'un seuil modeste fixé par l'administration fiscale.

Compte tenu de la complexité de ces règles et de l'intérêt qu'il peut y avoir à opter pour le régime réel dans certaines situations, un accompagnement par un professionnel du chiffre ou du droit est souvent judicieux avant de se lancer.

Que risque le propriétaire en cas de manquement ?

Les sanctions se sont multipliées et alourdies, ce qui rend la mise en conformité indispensable.

Le défaut de déclaration ou d'enregistrement peut être sanctionné par une amende. Le non-respect du plafond de jours de location pour une résidence principale expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros. Plus largement, le nouveau dispositif issu de la loi Le Meur prévoit un éventail de sanctions civiles dont les montants peuvent être très élevés en cas de manquements caractérisés, notamment en matière de fausse déclaration ou de défaut de transmission d'informations à la commune.

À ces sanctions s'ajoute un risque commercial immédiat : le retrait des annonces par les plateformes en l'absence de numéro d'enregistrement valide, qui prive purement et simplement le propriétaire de la possibilité de louer.

Enfin, dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, louer sans cette autorisation constitue une infraction distincte, qui peut elle-même donner lieu à de lourdes sanctions financières.

Quel est le rôle de l'avocat dans un projet de location saisonnière ?

Face à un cadre juridique mouvant et à des sanctions de plus en plus dissuasives, l'accompagnement par un avocat apporte une véritable sécurité, en amont comme en cas de difficulté.

L'avocat commence par analyser la situation du propriétaire : nature du bien, localisation, régime de la commune, qualification de résidence principale ou secondaire. Cette analyse permet d'identifier précisément les obligations applicables, qui varient fortement d'une commune à l'autre.

Il procède ensuite à un audit juridique des documents : vérification du règlement de copropriété qui peut interdire ou encadrer ce type d'activité, contrôle des autorisations nécessaires, examen des annonces et des contrats existants.

L'avocat rédige ou relit les contrats de location afin qu'ils soient complets et protecteurs, qu'ils qualifient clairement les sommes versées et qu'ils anticipent les sources de litige. Un contrat bien construit est la meilleure protection en cas de conflit.

En cas de litige, qu'il s'agisse d'un différend avec un locataire, d'un contentieux avec la copropriété, d'un contrôle de la commune ou d'une procédure de sanction, l'avocat assure la gestion du dossier, privilégie la négociation amiablelorsqu'elle est possible, et représente son client devant les juridictions lorsque le recours au juge devient nécessaire.

Enfin, l'avocat aide le propriétaire à sécuriser globalement son projet, en articulant les règles du code du tourisme, du code de la construction et de l'habitation, du règlement de copropriété et de la fiscalité applicable. Cette vision d'ensemble permet d'éviter des erreurs coûteuses et de pérenniser l'activité de location.

Besoin d'un accompagnement pour votre location saisonnière ?

La location saisonnière offre de réelles opportunités, mais elle évolue désormais dans un environnement juridique exigeant, où la moindre négligence peut coûter cher. Déclaration, plafonds de location, exigences énergétiques, fiscalité, copropriété : chaque dimension mérite d'être maîtrisée avant de se lancer ou pour régulariser une situation existante.

Le cabinet OCCI Avocats accompagne les propriétaires, investisseurs et exploitants de meublés de tourisme à chaque étape de leur projet : analyse de la réglementation applicable, audit des documents, rédaction et sécurisation des contrats, gestion des litiges et représentation devant les juridictions. N'hésitez pas à prendre contact pour bénéficier d'un conseil adapté à votre situation.

Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas une consultation juridique. La réglementation applicable aux meublés de tourisme évolue rapidement et peut varier selon les communes. Pour toute situation particulière, il est recommandé de consulter un avocat afin d'obtenir un conseil personnalisé.