Absence de DPE en location : recours du locataire et sanctions du bailleur

Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous son sigle DPE, est devenu un document central dans toute location immobilière. Il renseigne le futur occupant sur la consommation énergétique du logement et son impact environnemental, mais surtout il conditionne aujourd'hui la possibilité même de louer certains biens. Pourtant, de nombreux locataires signent encore leur bail sans jamais recevoir ce document, ou en découvrant après coup que le classement énergétique annoncé ne correspondait pas à la réalité.

Cette situation n'est pas anodine. Lorsque le DPE est absent ou erroné, le locataire dispose de plusieurs leviers juridiques pour faire valoir ses droits, et le bailleur s'expose à des sanctions qui peuvent être lourdes. Le cabinet OCCI Avocats vous propose un tour d'horizon complet et accessible de ce que dit réellement le droit, afin de vous aider à comprendre vos droits et vos obligations, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire en location ?

Le diagnostic de performance énergétique est défini par l'article L126-26 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit d'un document qui indique la quantité d'énergie consommée ou estimée du logement, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre qu'il génère. Le bien est ensuite classé sur une échelle de A à G, A correspondant aux logements les plus performants et G aux plus énergivores.

Concrètement, le DPE remplit deux fonctions. Il informe d'abord le candidat locataire sur le coût énergétique prévisible du logement, ce qui lui permet d'anticiper ses futures factures de chauffage et d'électricité. Il sert ensuite de référence pour apprécier si le logement respecte le niveau de performance minimal exigé par la loi, point sur lequel nous reviendrons.

L'obligation de fournir un DPE en location découle de l'article L126-29 du même code, qui prévoit que le diagnostic est joint au contrat de location lors de sa conclusion. Cette obligation connaît seulement deux exceptions : les contrats de bail rural et les locations saisonnières. Pour toutes les autres locations, y compris les locations meublées de résidence principale, le DPE est obligatoire.

Cette exigence est par ailleurs renforcée par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, texte de référence des rapports entre bailleurs et locataires. Cet article impose au bailleur d'annexer au contrat de location, dès sa signature ou son renouvellement, un dossier de diagnostic technique dont le DPE constitue la première pièce. Le bailleur doit également tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat locataire, c'est-à-dire avant même la signature du bail.

Le DPE doit-il aussi figurer dans l'annonce immobilière ?

Oui, et c'est un point souvent négligé. L'article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation impose que le classement énergétique du logement, ainsi qu'une indication du montant théorique des dépenses énergétiques, figurent dans toutes les annonces de location, y compris celles diffusées sur les plateformes numériques et les sites d'annonces en ligne.

Autrement dit, l'information énergétique doit accompagner le locataire à chaque étape : au moment où il consulte l'annonce, lorsqu'il visite le bien, puis à la signature du bail. Un manquement à l'une de ces étapes peut être source de responsabilité pour le bailleur.

Le DPE est-il opposable au bailleur depuis 2021 ?

Voilà l'évolution majeure de ces dernières années. Jusqu'en 2021, le DPE n'avait qu'une valeur strictement informative. Le locataire ne pouvait donc pas s'en prévaloir juridiquement pour engager la responsabilité du propriétaire sur le fondement des informations qu'il contenait.

Depuis le 1er juillet 2021, la situation a changé. Le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que ses informations engagent désormais le bailleur au même titre que les autres diagnostics immobiliers. Si le classement énergétique annoncé se révèle inexact, le locataire peut s'appuyer sur ce document pour réclamer réparation.

Une nuance importante doit toutefois être signalée. L'article L126-29 précise que le locataire ne peut pas se prévaloir des recommandations qui accompagnent le DPE, c'est-à-dire les conseils de travaux destinés à améliorer la performance du logement. Ces recommandations conservent une valeur purement indicative. C'est donc le classement énergétique et les données de consommation qui sont opposables, pas les préconisations de travaux.

Cette distinction est essentielle en pratique. Un locataire qui découvre que son logement classé D dans le DPE est en réalité une véritable passoire thermique pourra engager la responsabilité du bailleur sur la base d'un classement erroné. En revanche, il ne pourra pas reprocher au propriétaire de ne pas avoir suivi les recommandations de travaux figurant dans le document.

Quels sont les recours du locataire en cas d'absence ou d'erreur de DPE ?

Plusieurs voies de droit s'ouvrent au locataire confronté à un DPE absent, incomplet ou inexact. Le choix entre ces recours dépend de la gravité du manquement et du préjudice subi.

Demander la communication du DPE et tenter une solution amiable

La première démarche, toujours conseillée, consiste à demander officiellement au bailleur la communication du DPE manquant. Cette demande doit être formalisée par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de constituer une preuve datée. Dans bien des cas, un simple oubli administratif peut être régularisé à ce stade, sans contentieux.

Si le bailleur ne répond pas ou refuse de communiquer le document, l'étape suivante est l'envoi d'une mise en demeure. Ce courrier, plus solennel, fixe un délai au propriétaire pour s'exécuter et l'avertit des suites judiciaires envisagées en cas d'inaction. La mise en demeure marque souvent la frontière entre la phase amiable et la phase contentieuse.

Obtenir des dommages et intérêts

Lorsque l'absence ou l'erreur du DPE a causé un préjudice au locataire, celui-ci peut réclamer des dommages et intérêts. Le fondement juridique repose notamment sur le devoir d'information précontractuel prévu par l'article 1112-1 du Code civil. Ce texte impose à la partie qui détient une information déterminante pour le consentement de l'autre de la lui communiquer. Le manquement à ce devoir engage la responsabilité de celui qui en était tenu et peut, dans certains cas, conduire à l'annulation du contrat.

Le préjudice indemnisable peut prendre plusieurs formes : surcoût des factures énergétiques par rapport à ce qui était raisonnablement attendu, inconfort durable du logement, ou encore frais engagés pour pallier la mauvaise performance du bien. Le locataire devra démontrer la réalité et l'étendue de ce préjudice.

Obtenir une réduction du loyer

Dans certaines situations, le juge peut prononcer une réduction du montant du loyer. Ce levier est particulièrement pertinent lorsque le logement ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal exigé par la loi, ce qui le rend juridiquement non décent. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge, saisi par le locataire, de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement jusqu'à la mise en conformité du logement.

Demander l'annulation du bail

Le recours le plus radical est l'annulation du bail pour vice du consentement. Il suppose toutefois de réunir des conditions strictes. L'article 1130 du Code civil prévoit que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsque, sans eux, la partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Lorsque le bailleur a sciemment dissimulé la réalité énergétique du logement ou communiqué un classement délibérément faux, le dol prévu par l'article 1137 du Code civil peut être caractérisé. Ce texte définit le dol comme le fait d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d'une information dont on sait le caractère déterminant.

Il faut insister sur un point : l'annulation du bail n'est jamais automatique. Elle suppose de démontrer que l'information sur la performance énergétique était déterminante pour le consentement du locataire, et que celui-ci n'aurait pas signé, ou aurait signé à d'autres conditions, s'il avait connu la vérité. Cette démonstration repose largement sur les preuves rassemblées et sur l'appréciation souveraine du juge.

Exemple concret

Prenons le cas de Madame Dubois, qui loue un appartement présenté dans l'annonce comme classé D, avec des dépenses énergétiques annoncées comme modérées. Après une première année d'occupation, elle constate que ses factures de chauffage atteignent le double de ce qu'elle avait anticipé. Un nouveau diagnostic révèle que le logement relève en réalité de la classe F.

Madame Dubois dispose alors de plusieurs options. Elle peut adresser une mise en demeure à son bailleur pour réclamer une indemnisation du surcoût supporté. Si le logement, classé F, ne respecte pas le niveau minimal exigé à la date concernée, elle peut saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer le temps de la mise en conformité. Et si elle parvient à établir que le bailleur connaissait le mauvais classement réel et l'a sciemment masqué, elle pourrait envisager une action en annulation pour dol. Cet exemple illustre comment un même manquement peut ouvrir plusieurs fronts juridiques, dont le choix dépend de la stratégie et des preuves disponibles.

Quelles sont les sanctions encourues par le bailleur ?

Le bailleur qui ne respecte pas ses obligations relatives au DPE s'expose à plusieurs types de sanctions, civiles, administratives et, dans les cas les plus graves, pénales.

Les sanctions civiles

La sanction civile la plus fréquente est la mise en jeu de la responsabilité du bailleur lorsque son manquement a causé un préjudice au locataire. Cette responsabilité peut se traduire par le versement de dommages et intérêts, par une réduction de loyer ordonnée par le juge, voire par l'annulation du bail dans les situations les plus caractérisées. Ces conséquences découlent directement des fondements évoqués plus haut : devoir d'information de l'article 1112-1 du Code civil, vices du consentement des articles 1130 et 1137, et dispositions protectrices de la loi de 1989.

Les sanctions administratives liées à l'annonce

L'absence d'information énergétique dans l'annonce de location est spécifiquement sanctionnée par l'article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation. Ce texte prévoit une amende administrative dont le montant ne peut excéder :

• 3 000 € pour une personne physique ;
• 15 000 € pour une personne morale.

Lorsque le manquement est commis par un non-professionnel, l'autorité administrative met d'abord l'intéressé en demeure de se conformer à ses obligations dans un délai déterminé. Ce n'est qu'en cas de persistance du manquement que l'amende peut être prononcée. Cette gradation laisse au bailleur une chance de régulariser sa situation avant toute sanction pécuniaire.

Les sanctions en cas de fraude ou de falsification

Le cas le plus grave est celui d'une falsification du diagnostic ou d'une fraude délibérée. Lorsqu'un bailleur produit un faux DPE ou fait établir un diagnostic mensonger, il sort du cadre des simples sanctions civiles et administratives pour entrer dans le champ pénal, qui réprime notamment les pratiques commerciales trompeuses et le faux.

À ce stade, il est important d'adopter une formulation prudente. Les sanctions pénales applicables dépendent étroitement de la qualification précise des faits, qui relève de l'appréciation des juridictions. Le recours à un avocat est alors indispensable pour identifier le fondement adéquat et évaluer le risque réellement encouru. Le cabinet OCCI Avocats peut, à cet égard, analyser la situation au cas par cas afin de déterminer si les faits relèvent d'une simple négligence ou d'une véritable fraude.

Le DPE peut-il empêcher la location du logement ?

C'est l'une des évolutions les plus importantes du droit récent. Le DPE n'est plus seulement un outil d'information : il conditionne désormais la possibilité même de mettre un logement en location.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 intègre en effet le respect d'un niveau de performance énergétique minimaldans la définition du logement décent. Un logement qui ne respecte pas ce seuil est considéré comme non décent, ce qui interdit en principe sa location à titre de résidence principale.

Le calendrier prévu par la loi est progressif :

• depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d'un logement décent doit être compris entre la classe A et la classe F, ce qui exclut les logements classés G ;
• à compter du 1er janvier 2028, le seuil sera relevé : seuls les logements classés entre A et E seront considérés comme décents ;
• à compter du 1er janvier 2034, l'exigence montera encore d'un cran, avec un seuil situé entre A et D.

Des échéances spécifiques et décalées sont par ailleurs prévues pour les départements et régions d'outre-mer.

Que peut faire le locataire d'un logement non décent ?

Lorsque le logement loué ne respecte pas ce niveau de performance minimal, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989organise les recours du locataire. Celui-ci peut d'abord demander au propriétaire la mise en conformité du logement, sans que le contrat en cours soit pour autant remis en cause. Le bail continue donc de produire ses effets pendant la procédure.

En l'absence d'accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n'est cependant pas un préalable obligatoire : le locataire comme le bailleur peuvent saisir directement le juge.

Le juge dispose alors de pouvoirs étendus. Il peut déterminer la nature des travaux à réaliser et fixer un délai pour leur exécution. Il peut surtout réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à la réalisation des travaux. La loi prévoit toutefois certaines limites, notamment lorsque le logement se trouve dans une copropriété et que le propriétaire démontre avoir accompli toutes les diligences nécessaires sans pouvoir atteindre le niveau requis, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle à la mise en conformité.

Comment prouver l'absence de DPE ou un préjudice énergétique ?

La réussite d'un recours dépend largement de la qualité des preuves rassemblées. En matière de DPE, plusieurs éléments doivent être conservés avec soin.

Il convient en premier lieu de garder une copie de l'annonce de location, idéalement avec une capture d'écran datée, afin de démontrer l'information énergétique annoncée, ou son absence. Le contrat de bail et l'ensemble de ses annexes doivent également être conservés, car ils permettent de vérifier si le DPE y figurait effectivement. Tous les échanges écrits avec le bailleur, courriers, courriels et messages, constituent des éléments de preuve précieux, notamment la demande de communication du DPE et la mise en demeure.

S'agissant du préjudice énergétique proprement dit, le locataire peut produire ses factures d'énergie, qui révèlent un coût anormalement élevé, ainsi qu'un éventuel nouveau DPE établi par un diagnostiqueur certifié, qui mettrait en lumière l'écart avec le classement initialement annoncé. Rappelons à cet égard que le DPE doit être établi par un professionnel répondant aux conditions de compétence et d'indépendance prévues par l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation.

La charge de la preuve mérite une attention particulière. L'article 1112-1 du Code civil prévoit que celui qui prétend qu'une information lui était due doit prouver que l'autre partie la lui devait, à charge ensuite pour cette dernière de prouver qu'elle l'a effectivement fournie. En pratique, le locataire a donc intérêt à documenter précisément l'absence de remise du DPE et l'importance que cette information revêtait pour son consentement.

Quel est le rôle de l'avocat dans un litige relatif au DPE ?

Un litige portant sur l'absence ou l'erreur de DPE mêle plusieurs corps de règles : droit de la construction et de l'habitation, droit des contrats, droit locatif et parfois droit pénal. L'accompagnement par un avocat permet de sécuriser chaque étape de la démarche.

L'avocat commence par une analyse de la situation : il identifie le manquement précis du bailleur, vérifie si le DPE était absent, incomplet ou erroné, et apprécie la réalité du préjudice. Il procède ensuite à un audit juridique des documents, qu'il s'agisse du bail, de l'annonce, des diagnostics ou des échanges entre les parties, afin de réunir les fondements adaptés.

Vient ensuite la définition d'une stratégie. Selon les preuves disponibles et les objectifs du client, l'avocat oriente le dossier vers une demande de dommages et intérêts, une réduction de loyer, une mise en conformité ou, dans les cas les plus graves, une annulation du bail. Cette phase est déterminante, car elle conditionne le choix du fondement juridique et de la juridiction compétente.

L'avocat privilégie en général une négociation amiable avant tout contentieux. La rédaction d'une mise en demeure soignée, suivie d'échanges argumentés avec le bailleur ou son conseil, permet souvent d'aboutir à un accord rapide, qu'il s'agisse d'une indemnisation ou d'une régularisation du dossier. Lorsque la voie amiable échoue, l'avocat prend en charge la rédaction des actes de procédure et la gestion du contentieux, jusqu'à la représentation devant les juridictions, notamment devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs.

Du côté des bailleurs, l'avocat joue un rôle tout aussi essentiel. Il sécurise en amont la rédaction et l'annexion des diagnostics, vérifie la conformité des annonces et du dossier de diagnostic technique, et conseille le propriétaire sur les obligations de décence énergétique à respecter selon le calendrier légal. Cette approche préventive permet d'éviter les contentieux et de sécuriser globalement les intérêts du client.

Ce qu'il faut retenir

L'absence ou l'erreur de DPE en location n'est plus une simple formalité négligeable. Depuis que le diagnostic est devenu opposable au bailleur, le locataire dispose de recours concrets : demande de communication, dommages et intérêts, réduction de loyer et, dans les cas les plus graves, annulation du bail. Le bailleur, de son côté, s'expose à des sanctions civiles, à des amendes administratives pouvant atteindre 15 000 € pour une personne morale et, en cas de fraude, à des poursuites pénales.

À cela s'ajoute une dimension nouvelle et structurante : le DPE conditionne désormais la décence même du logement et donc la possibilité de le louer, selon un calendrier qui se durcit régulièrement jusqu'en 2034. Anticiper ces obligations est devenu indispensable, aussi bien pour les locataires soucieux de faire valoir leurs droits que pour les propriétaires désireux de sécuriser leur patrimoine locatif.

Chaque situation étant particulière, l'analyse d'un professionnel reste la meilleure garantie d'une stratégie adaptée. Le cabinet OCCI Avocats accompagne locataires et bailleurs dans l'ensemble de ces problématiques, de l'audit préventif à la défense de vos intérêts devant les juridictions. Pour toute question relative à un DPE absent, erroné ou à la décence énergétique de votre logement, n'hésitez pas à prendre contact avec notre cabinet afin de bénéficier d'un conseil personnalisé.

Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Le droit applicable est susceptible d'évoluer et chaque situation présente ses spécificités. Pour toute question relative à votre situation personnelle, nous vous invitons à consulter un avocat du cabinet OCCI Avocats.