Règles de majorité en copropriété : ce que tout copropriétaire doit savoir avant l'assemblée générale

Chaque année, des millions de copropriétaires participent à une assemblée générale qui, en quelques heures, peut engager des dépenses importantes, modifier les règles de vie de l'immeuble ou désigner un nouveau syndic. Pourtant, rares sont ceux qui maîtrisent les règles de vote qui gouvernent ces décisions. Le résultat est souvent source de conflits : une résolution que l'on croyait adoptée est contestée, un vote est annulé, des travaux bloqués alors qu'une majorité de copropriétaires les souhaitait. Comprendre comment se comptent les voix en copropriété n'est pas un exercice académique. C'est une nécessité pratique qui conditionne la validité des décisions prises et la capacité du syndicat à agir.

Le droit de la copropriété repose sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un texte qui a été profondément réformé ces dernières années, notamment par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, avec une entrée en vigueur progressive. Ses articles 24, 25, 25-1 et 26, vérifiés sur Légifrance et tous en vigueur à la date de cet article, organisent un système de quatre niveaux de majorité, chacun adapté à l'importance de la décision à prendre.

Comment se calculent les voix en copropriété ?

Avant d'aborder les différents seuils de majorité, il faut comprendre la mécanique du vote elle-même.

Qu'est-ce qu'un tantième et pourquoi cela compte-t-il ?

En copropriété, on ne vote pas à raison d'une voix par copropriétaire. On vote en tantièmes, c'est-à-dire en proportion de sa quote-part dans les parties communes. Cette quote-part est fixée par le règlement de copropriété et figure sur chaque acte de vente. Elle tient compte, selon les immeubles, de la surface du lot, de son niveau, de sa situation dans l'immeuble, et parfois d'autres critères.

Ainsi, un copropriétaire possédant un appartement de 80 m² dans un immeuble totalisant 1 000 tantièmes peut disposer, par exemple, de 120 voix. Son voisin avec un studio de 25 m² en disposera de 40. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur, pose le principe : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Ce même article prévoit une règle anti-abus importante : lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, son nombre de voix est automatiquement réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cette disposition vise à éviter qu'un gros porteur de parts impose seul toutes les décisions à la collectivité.

Peut-on voter par procuration ou par correspondance ?

Oui. La loi autorise tout copropriétaire à déléguer son droit de vote à un mandataire, qu'il soit ou non membre du syndicat. Depuis les réformes récentes, le vote par correspondance est également possible : le copropriétaire qui ne peut pas assister à l'assemblée peut voter sur chaque résolution avant la séance, en renvoyant un formulaire spécifique. Ces votes comptent comme des voix exprimées au sens de l'article 24.

L'article 22 encadre les délégations de vote. Un mandataire ne peut, en principe, détenir plus de trois délégations. Il peut cependant en recevoir davantage si le total des voix dont il dispose personnellement et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle évite la concentration excessive de pouvoir entre les mains d'un seul représentant.

Quelles sont les quatre règles de majorité applicables en copropriété ?

Le législateur a conçu un système gradué : plus une décision engage durablement la copropriété ou affecte les droits individuels des copropriétaires, plus le seuil d'approbation requis est élevé.

La majorité simple de l'article 24 : pour les décisions courantes

C'est la règle de droit commun. L'article 24, alinéa I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf disposition contraire de la loi.

Ce seuil est le moins exigeant. Il suffit que la résolution recueille plus de voix favorables que de voix défavorables parmi les participants au vote. Les abstentions ne comptent pas comme des votes contre.

Sont notamment approuvées à cette majorité :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, incluant les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux, et les travaux de mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité.
• Les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire ou un arrêté de police administrative.
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels.
• L'autorisation d'installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur les emplacements de stationnement.
• La décision d'installer des panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur les toits, les façades et les garde-corps.
• Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires postérieures à son établissement.

Exemple concret. Dans un immeuble de 20 copropriétaires représentant ensemble 1 000 tantièmes, l'assemblée se réunit avec 600 tantièmes représentés (présents, en procuration ou ayant voté par correspondance). Une résolution visant à remplacer la chaudière collective en panne est soumise au vote. Pour être adoptée à la majorité de l'article 24, il faut qu'elle obtienne plus de la moitié des voix exprimées parmi ces 600 tantièmes, soit au moins 301 voix favorables. Si 400 copropriétaires votent pour, 150 contre et 50 s'abstiennent, la résolution est adoptée avec 400 voix sur 550 voix exprimées.

La majorité absolue de l'article 25 : pour les décisions importantes

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixe un seuil plus exigeant : la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents, représentés ou non. On ne compte plus uniquement les voix exprimées à l'assemblée : le total des tantièmes de l'ensemble du syndicat sert de référence.

Cela signifie concrètement que les absences pèsent comme des votes contre. Un copropriétaire qui ne participe pas à l'assemblée ne délègue pas son vote et ne vote pas par correspondance contribue, de fait, à rendre l'adoption plus difficile.

Relèvent notamment de la majorité de l'article 25 :

• La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, ce qui en fait l'un des votes les plus stratégiques de l'assemblée.
• L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
• L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (article 25, n), par opposition aux simples travaux d'entretien et de conservation relevant de l'article 24.
• Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, comme l'isolation thermique des façades ou le remplacement d'une installation de chauffage par une solution moins émettrice.
• Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles en cas de fermeture totale.
• L'installation ou la modification des installations électriques permettant la recharge des véhicules électriques.
• La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des travaux nécessaires.

Exemple concret. Le syndicat comprend 1 000 tantièmes au total. Pour adopter une résolution à la majorité de l'article 25, il faut réunir au moins 501 voix favorables, peu importe combien de copropriétaires sont présents. Si seulement 450 tantièmes sont représentés à l'assemblée et que tous votent pour, la résolution n'est pas adoptée car 450 reste inférieur à 501.

La passerelle de l'article 25-1 : comment débloquer un vote ?

Le mécanisme prévu à l'article 25-1 de la loi est un outil pratique souvent méconnu. Il permet de ne pas perdre une résolution qui a failli mais n'a pas atteint le seuil de l'article 25.

Son fonctionnement est le suivant : lorsqu'une résolution soumise à la majorité de l'article 25 n'a pas été adoptée mais a tout de même obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24.

Ce second vote se tient dans la foulée, sans qu'il soit nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée. La résolution peut alors être adoptée avec une majorité moins exigeante.

Un cas particulier mérite attention : lorsque la résolution porte sur des travaux d'économies d'énergie (visés au f de l'article 25) et qu'elle n'a même pas recueilli ce tiers minimal, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique. Cette nouvelle assemblée peut statuer à la majorité de l'article 24.

Exemple concret. Lors d'une assemblée, une résolution visant à installer une isolation par l'extérieur est soumise au vote à la majorité de l'article 25 (soit au moins 501 voix sur 1 000). Elle obtient 380 voix favorables et 620 voix défavorables ou absentes. Le seuil de l'article 25 n'est pas atteint, mais le tiers des voix (333 voix) l'est. L'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 : parmi les 500 copropriétaires présents ou représentés, 380 ont voté pour. La résolution est adoptée car 380 voix sur les 500 voix exprimées dépassent la majorité simple.

La double majorité de l'article 26 : pour les décisions structurantes

L'article 26 prévoit le seuil le plus élevé avant l'unanimité. Il exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette formule cumule deux conditions : il faut à la fois une majorité en nombre de copropriétaires votants et que ceux-ci représentent au moins 66,67 % des tantièmes.

Relèvent de cette majorité qualifiée :

• Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d, comme la vente d'une partie commune non nécessaire à la destination de l'immeuble.
• La modification du règlement de copropriété en ce qu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge lorsqu'il appartient au syndicat. La loi impose que ces deux questions soient inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée.
• La modification du règlement de copropriété interdisant la location de lots d'habitation en meublés de tourisme (sous les conditions précises prévues par la loi, notamment l'existence préalable d'une clause commerciale restrictive dans le règlement).

Exemple concret. Le syndicat comprend 15 copropriétaires et 1 000 tantièmes. Le règlement de copropriété doit être modifié pour organiser différemment l'accès aux caves. Pour adopter cette résolution à la majorité de l'article 26, il faut réunir une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Concrètement, si 9 copropriétaires sur 15 votent pour et qu'ils représentent ensemble 700 tantièmes sur 1 000, la double condition est remplie (majorité des membres et au moins 667 tantièmes) : la résolution est adoptée.

L'unanimité : pour les décisions les plus graves

Certaines décisions ne peuvent être prises qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne sont ni présents ni représentés. Cette règle, prévue à l'article 26 in fine, s'applique principalement :

• À l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble,
• À la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

L'unanimité est, en pratique, très difficile à réunir dans un immeuble comportant de nombreux copropriétaires. Sa portée est donc limitée à des décisions exceptionnelles touchant à l'identité même de l'immeuble.

Quelles sont les erreurs de majorité les plus fréquentes et leurs conséquences ?

Confondre majorité de l'article 24 et majorité de l'article 25

C'est l'erreur la plus répandue. Certains syndics soumettent par erreur des résolutions relevant de l'article 25 à la majorité simple de l'article 24, ou inversement. Or, une décision adoptée sous une majorité insuffisante est nulle, même si une large majorité de copropriétaires l'a approuvée.

La contestation d'une telle décision doit être engagée dans un délai strict. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d'assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Soumettre une résolution sans l'avoir inscrite à l'ordre du jour

Aucune décision ne peut valablement être prise en assemblée générale sur un point qui n'était pas préalablement inscrit à l'ordre du jour de la convocation. Si des copropriétaires souhaitent ajouter une question, ils doivent en faire la demande au syndic avant l'envoi des convocations, dans les délais prévus par le décret du 17 mars 1967.

Mal calculer le seuil des deux tiers pour l'article 26

La formule de l'article 26 est souvent mal appliquée. Elle exige à la fois une majorité en nombre de membres et que ces membres représentent au moins deux tiers des voix. Il ne suffit pas d'atteindre deux tiers des voix des présents : il faut deux tiers des voix de l'ensemble du syndicat.

Quel est le rôle de l'avocat dans les conflits liés aux votes en copropriété ?

Avant l'assemblée : anticiper et sécuriser les décisions

L'avocat peut intervenir en amont de l'assemblée générale pour conseiller le conseil syndical ou un groupe de copropriétaires sur la qualification juridique des résolutions envisagées. Déterminer si un projet de travaux relève de l'article 24 ou de l'article 25 n'est pas toujours évident, notamment lorsque les travaux mêlent entretien et amélioration. Une erreur de qualification peut compromettre l'ensemble de la démarche.

Il peut également analyser le règlement de copropriété pour vérifier s'il prévoit des règles spécifiques, dérogatoires ou complémentaires à la loi, et s'assurer que les convocations sont régulières, que les documents annexés respectent les exigences légales et que l'ordre du jour est correctement formulé.

Après l'assemblée : contester ou défendre une décision

Lorsqu'une décision a été prise en violation des règles de majorité ou de procédure, l'avocat analyse la situation pour déterminer si une action en nullité est envisageable et dans quel délai elle doit être introduite. Le délai de deux mois prévu par l'article 42 est court et s'applique aux copropriétaires opposants ou défaillants, c'est-à-dire à ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents lors de l'assemblée.

L'avocat peut aussi défendre le syndicat des copropriétaires lorsqu'une décision régulièrement adoptée est contestée de manière abusive. Il mobilise alors les arguments procéduraux et de fond pour préserver la validité des décisions prises et la continuité de la gestion de l'immeuble.

En cas de blocage persistant : des solutions juridiques existent

Certaines copropriétés se trouvent dans une situation de blocage chronique, où les résolutions importantes n'arrivent jamais à recueillir la majorité requise. L'avocat peut explorer plusieurs voies : solliciter la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de prendre les décisions nécessaires à sa gestion, ou conseiller sur l'utilisation des mécanismes de passerelle prévus par l'article 25-1 pour débloquer des projets qui stagnent.

Ce qu'il faut retenir avant votre prochaine assemblée générale

Les règles de majorité en copropriété ne sont pas une formalité administrative. Elles conditionnent la validité des décisions prises, la légitimité des dépenses engagées et la sécurité juridique de chaque copropriétaire. Un vote mal conduit peut déboucher sur une annulation judiciaire, des retards dans des travaux urgents ou des conflits entre voisins qui durent des années.

Pour résumer, les quatre niveaux à retenir sont :

Article 24 : majorité des voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Applicable aux décisions courantes de gestion et aux travaux de conservation.

Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non. Applicable notamment à la désignation du syndic et aux travaux d'amélioration.

Article 25-1 : mécanisme de passerelle permettant, lorsqu'une résolution a obtenu au moins un tiers des voix en application de l'article 25, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.

Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Applicable aux modifications du règlement de copropriété et aux actes de disposition importants.

Unanimité : réservée aux décisions les plus graves portant atteinte à la destination de l'immeuble ou à l'aliénation de parties communes essentielles.

Toute situation de doute ou de contestation mérite une analyse juridique sérieuse avant de s'engager dans un contentieux ou de renoncer à faire valoir ses droits. Le cabinet OCCI Avocats accompagne les copropriétaires, les syndicats et les conseils syndicaux dans la préparation de leurs assemblées, l'analyse des procès-verbaux et la gestion de leurs litiges.

Les informations contenues dans cet article sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation doit être examinée au regard des circonstances propres à l'immeuble concerné et des textes en vigueur à la date des faits.

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