Calcul des droits de succession sur la nue-propriété : guide pratique complet 2026

Vous héritez d'une nue-propriété ou envisagez une donation démembrée ? Le calcul des droits de succession sur la nue-propriété repose sur un barème fiscal précis qui peut considérablement réduire votre fiscalité. Ce mécanisme juridique et fiscal, souvent méconnu du grand public, constitue pourtant l'un des outils les plus puissants d'optimisation de la transmission patrimoniale. Explications détaillées avec exemples chiffrés.

Qu'est-ce que la Nue-Propriété et Pourquoi Cela Change Tout ?

Avant de plonger dans les calculs, comprenons le mécanisme. La pleine propriété d'un bien se compose de deux droits distincts :

L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes). L'usufruitier peut habiter le logement ou le louer, mais ne peut pas vendre sans l'accord du nu-propriétaire.

La nue-propriété : le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre (avec l'accord de l'usufruitier) et surtout de récupérer automatiquement la pleine propriété au décès de l'usufruitier.

Cette séparation juridique a une conséquence fiscale majeure : lors d'une succession ou d'une donation, seule la valeur de la partie transmise est taxée. Si vous ne recevez que la nue-propriété, vous ne payez des droits que sur cette fraction.

Un exemple pour visualiser

Madame Dupont, 68 ans, possède un appartement parisien de 600 000 €. Elle souhaite transmettre ce bien à sa fille tout en continuant à l'habiter jusqu'à son décès.

Solution classique (donation en pleine propriété) :
Base taxable = 600 000 € - abattement 100 000 € = 500 000 €
Droits à payer : environ 110 000 € à 120 000 €

Solution optimisée (donation de la nue-propriété) :
Nue-propriété (60% selon son âge) = 360 000 €
Base taxable = 360 000 € - abattement 100 000 € = 260 000 €
Droits à payer : environ 50 000 € à 52 000 €

Économie immédiate : plus de 60 000 €, et Madame Dupont continue de vivre dans son appartement.

Le Barème Fiscal : Comment Évaluer Précisément la Nue-Propriété ?

Le calcul repose sur l'article 669 du Code général des impôts, un barème officiel et obligatoire qui fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété selon l'âge révolu de l'usufruitier au moment exact de la transmission.

Tableau de répartition détaillé par tranche d'âge

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Points d'attention essentiels sur le barème

L'âge qui compte : c'est l'âge révolu au jour exact de la transmission (date de la donation chez le notaire ou date du décès). Un usufruitier de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche 61-70 ans, donc nue-propriété à 60%. S'il attend son 71e anniversaire, la nue-propriété passe à 70%.

Le barème est figé : une fois la donation réalisée, le pourcentage ne change plus. Si vous donnez la nue-propriété quand l'usufruitier a 65 ans (60%), ce taux reste acquis même s'il décède 15 ans plus tard à 80 ans.

Pas de calcul au prorata : on ne fait aucune interpolation. Un usufruitier de 50 ans et demi reste dans la tranche 41-50 ans (nue-propriété 40%), il faut attendre ses 51 ans révolus pour passer à 50%.

Comment Calculer Concrètement les Droits de Succession : Méthodologie Complète

Le calcul se déroule en trois étapes obligatoires que vous devez maîtriser, que vous soyez héritier, donataire ou simplement en train d'anticiper votre succession.

Étape 1 : Déterminer la valeur de la nue-propriété

Cette première étape consiste à appliquer le pourcentage du barème fiscal à la valeur vénale du bien en pleine propriété.

Formule : Valeur nue-propriété = Valeur pleine propriété × Pourcentage du barème

Exemple 1 : Appartement évalué à 250 000 €, usufruitier âgé de 58 ans (tranche 51-60 ans)
→ Nue-propriété = 250 000 € × 50% = 125 000 €

Exemple 2 : Maison de 450 000 €, usufruitier âgé de 74 ans (tranche 71-80 ans)
→ Nue-propriété = 450 000 € × 70% = 315 000 €

Exemple 3 : Portefeuille d'actions de 180 000 €, usufruitier âgé de 83 ans (tranche 81-90 ans)
→ Nue-propriété = 180 000 € × 80% = 144 000 €

Point crucial sur l'évaluation : la valeur en pleine propriété doit correspondre à la valeur vénale réelle du bien au jour de la transmission. Pour un bien immobilier, il est recommandé de faire réaliser une estimation par un professionnel (agent immobilier, notaire) pour éviter tout redressement fiscal.

Étape 2 : Appliquer l'abattement personnel selon le lien de parenté

Les abattements fiscaux classiques s'appliquent intégralement sur la valeur de la nue-propriété calculée à l'étape 1. Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans en cas de donation.

Barème des abattements 2026 :

• 100 000 € par enfant (ou petit-enfant en représentation)
• 100 000 € entre époux ou partenaires de PACS
• 80 724 € pour une personne handicapée (cumulable avec autre abattement)
• 15 932 € pour un frère ou une sœur
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce
• 1 594 € pour tout autre héritier

Exemple détaillé : Vous recevez une nue-propriété de 125 000 € (calculée ci-dessus) de votre mère
→ Base imposable = 125 000 € - 100 000 € = 25 000 €

Cas particulier des petits-enfants : Si vos parents sont encore vivants, l'abattement n'est que de 31 865 € par grand-parent. Mais si votre parent (enfant du donateur) est décédé, vous bénéficiez de l'abattement plein de 100 000 € par représentation.

Situation d'abattement multiple : Un enfant handicapé recevant une donation de nue-propriété bénéficie de 100 000 € + 80 724 € = 180 724 € d'abattement total.

Étape 3 : Calculer les droits selon le barème progressif en ligne directe

Une fois la base imposable déterminée (valeur nue-propriété - abattement), les droits de succession s'appliquent selon un barème progressif par tranches.

Barème pour les transmissions en ligne directe (parents/enfants) :

• Jusqu'à 8 072 € : 5%
• De 8 072 € à 12 109 € : 10%
• De 12 109 € à 15 932 € : 15%
• De 15 932 € à 552 324 € : 20%
• De 552 324 € à 902 838 € : 30%
• De 902 838 € à 1 805 677 € : 40%
• Au-delà de 1 805 677 € : 45%

Application concrète sur 25 000 € (suite de l'exemple ci-dessus) :

• Tranche à 5% : 8 072 € × 5% = 404 €
• Tranche à 10% : 4 037 € × 10% = 404 €
• Tranche à 15% : 3 823 € × 15% = 573 €
• Tranche à 20% : 9 068 € × 20% = 1 814 €
• Total des droits : 3 195 €

Pour une base de 150 000 € (autre exemple) :

• Tranches à 5%, 10%, 15% : environ 1 400 €
• Tranche à 20% sur 134 068 € : 26 814 €
• Total des droits : environ 28 200 €

Barème pour les autres liens de parenté

Entre frères et sœurs :

• Jusqu'à 24 430 € : 35%
• Au-delà : 45%

Entre parents jusqu'au 4e degré : 55%

Entre non-parents ou parents au-delà du 4e degré : 60%

Ces taux, beaucoup plus élevés, rendent encore plus pertinente l'optimisation par démembrement pour les transmissions hors ligne directe.

Exemples Complets : Trois Cas Réels Détaillés de A à Z

Cas n°1 : Donation parent-enfant, usufruitier âgé

Situation : Monsieur Martin, 76 ans, veut transmettre à son fils unique un studio loué à Paris évalué à 320 000 €. Il souhaite conserver les loyers (950 €/mois) jusqu'à son décès.

Solution : donation de la nue-propriété

Calcul détaillé :

1. Valeur de la nue-propriété
   Âge 76 ans → tranche 71-80 ans → nue-propriété 70%
   320 000 € × 70% = 224 000 €
2. Application de l'abattement
   Enfant unique : abattement de 100 000 €
   Base imposable = 224 000 € - 100 000 € = 124 000 €
3. Calcul des droits de donation
   • Jusqu'à 8 072 € : 404 €
   • De 8 072 € à 12 109 € : 404 €
   • De 12 109 € à 15 932 € : 573 €
   • De 15 932 € à 124 000 € : 21 614 €
   • Total des droits : 22 995 €

Bilan financier :

• Le fils paie 22 995 € aujourd'hui
• Il devient propriétaire d'un studio de 224 000 € (valeur fiscale)
• Monsieur Martin continue de percevoir 11 400 €/an de loyers
• Au décès du père, le fils récupère la pleine propriété (potentiellement 350 000 € ou plus) sans aucun droit supplémentaire

Comparaison avec une succession classique :
Si le père décède 8 ans plus tard et que le studio vaut alors 380 000 € :

• Base imposable = 380 000 € - 100 000 € = 280 000 €
• Droits de succession = environ 54 000 €

Économie totale avec le démembrement : 31 000 € (54 000 - 22 995)

Cas n°2 : Transmission grand-parent/petit-enfant, patrimoine important

Situation : Madame Leblanc, 69 ans, veut aider sa petite-fille (parents vivants) à acquérir un bien immobilier. Elle possède un portefeuille de valeurs mobilières de 500 000 € qu'elle souhaite transmettre tout en conservant les dividendes.

Solution : donation de la nue-propriété du portefeuille

Calcul détaillé :

1. Valeur de la nue-propriété
   Âge 69 ans → tranche 61-70 ans → nue-propriété 60%
   500 000 € × 60% = 300 000 €
2. Application de l'abattement
   Petit-enfant (parents vivants) : abattement de 31 865 €
   Base imposable = 300 000 € - 31 865 € = 268 135 €
3. Calcul des droits de donation
   • Tranches basses : environ 1 400 €
   • Tranche à 20% sur 252 203 € : 50 441 €
   • Total des droits : 51 841 €

Avantages du montage :

• La petite-fille dispose immédiatement de 300 000 € (valeur fiscale) pour investir
• Elle peut même vendre une partie des titres (avec l'accord de sa grand-mère usufruitière) pour financer un apport
• Madame Leblanc conserve tous les dividendes (environ 15 000 € à 20 000 €/an selon le portefeuille)
• Au décès de la grand-mère, reconstitution gratuite : si le portefeuille vaut alors 700 000 €, la petite-fille récupère cette somme sans rien payer

Point juridique important : Pour les valeurs mobilières, un pacte adjoint précise généralement que les plus-values de cession sont partagées entre usufruitier et nu-propriétaire selon leurs quotes-parts respectives.

Cas n°3 : Transmission entre frère et sœur, optimisation maximale

Situation : Pierre, 72 ans, célibataire sans enfant, veut transmettre sa résidence secondaire (valeur 400 000 €) à sa sœur Françoise, 68 ans. Le taux de taxation entre frères et sœurs étant prohibitif (35% puis 45%), le démembrement devient crucial.

Solution : donation de la nue-propriété

Calcul détaillé :

1. Valeur de la nue-propriété
   Âge 72 ans → tranche 71-80 ans → nue-propriété 70%
   400 000 € × 70% = 280 000 €
2. Application de l'abattement
   Entre frère et sœur : abattement de 15 932 €
   Base imposable = 280 000 € - 15 932 € = 264 068 €
3. Calcul des droits de donation
   • Jusqu'à 24 430 € : 24 430 € × 35% = 8 551 €
   • Au-delà de 24 430 € : 239 638 € × 45% = 107 837 €
   • Total des droits : 116 388 €

Comparaison sans démembrement :
Si Pierre transmettait la pleine propriété (400 000 €) :

• Base imposable = 400 000 € - 15 932 € = 384 068 €
• Droits = 8 551 € + (359 638 × 45%) = 170 338 €

Économie réalisée : 53 950 € grâce au démembrement

Alternative encore plus optimisée : Pierre pourrait envisager une donation temporaire d'usufruit (par exemple 15 ans) à un tiers, puis donation de la nue-propriété à sa sœur, mais cela nécessite un montage plus complexe à valider avec un notaire.

Pourquoi la Nue-Propriété Réduit-Elle Drastiquement la Fiscalité Successorale ?

L'effet de levier fiscal triple

La transmission en nue-propriété génère trois avantages fiscaux cumulatifs qui en font l'un des outils les plus puissants de l'optimisation patrimoniale :

1. Assiette réduite dès la transmission
Vous ne payez des droits que sur 30% à 90% de la valeur totale selon l'âge de l'usufruitier, au lieu de 100% en pleine propriété. Sur un bien de 500 000 € avec usufruitier de 65 ans, vous économisez immédiatement sur 200 000 € de base taxable (40% d'usufruit non taxé).

2. Maximisation de l'effet de l'abattement
L'abattement de 100 000 € représente un pourcentage bien plus important de la base taxable. Sur une nue-propriété de 180 000 €, l'abattement couvre 55% de la transmission. Sur une pleine propriété de 300 000 €, il ne couvre que 33%.

Illustration chiffrée :

• Nue-propriété 180 000 € : après abattement 100 000 €, reste 80 000 € → droits ~15 000 €
• Pleine propriété 300 000 € : après abattement 100 000 €, reste 200 000 € → droits ~38 000 €
• Économie : 23 000 € (60% de moins)

3. Reconstitution gratuite et différée
C'est l'avantage le plus spectaculaire : au décès de l'usufruitier, vous devenez automatiquement plein propriétaire sans payer un euro de droits supplémentaires, quelle que soit la plus-value du bien entre-temps.

Exemple d'impact patrimonial à long terme

Un appartement parisien transmis à 800 000 € en 2026, usufruitier de 67 ans (nue-propriété 60% = 480 000 €).

Droits payés immédiatement :
Base = 480 000 € - 100 000 € = 380 000 €
Droits = environ 74 000 €

Quinze ans plus tard, l'usufruitier décède en 2041, l'appartement vaut désormais 1 300 000 € (croissance de 3,1% par an sur Paris).

→ Vous devenez plein propriétaire de 1 300 000 € sans rien payer de plus.
→ La plus-value de 500 000 € n'est jamais taxée au titre des droits de succession.

Si vous aviez attendu la succession classique en 2041 :
Base = 1 300 000 € - 100 000 € = 1 200 000 €
Droits = environ 280 000 € à 300 000 €

Économie globale : plus de 200 000 € grâce à l'anticipation par démembrement.

Le démembrement protège aussi contre l'inflation de l'immobilier

Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Côte d'Azur), l'immobilier progresse souvent de 3% à 5% par an sur longue période. Transmettre tôt la nue-propriété vous fait bénéficier d'une "photographie fiscale" à un instant T, tandis que le patrimoine continue de croître sans fiscalité supplémentaire.

Exemple : Un bien de 600 000 € qui prend 4% par an vaudra 888 000 € dans 10 ans. Si vous transmettez la nue-propriété aujourd'hui (usufruitier 70 ans = 60%), vous payez des droits sur 360 000 €. Si vous attendez 10 ans, la nue-propriété sera calculée sur 888 000 €, soit bien plus, même si l'usufruitier a vieilli.

Usufruit Viager vs Usufruit Temporaire : Deux Logiques Fiscales Différentes

L'usufruit viager : le cas standard

C'est la situation la plus courante : l'usufruit dure jusqu'au décès de l'usufruitier, sans limitation de durée. Le barème de l'article 669 du CGI (présenté ci-dessus) s'applique automatiquement.

Caractéristiques :

• Durée incertaine (liée à l'espérance de vie)
• Extinction automatique au décès
• Pas de renouvellement ni de prolongation possible
• Fiscalité fixée une fois pour toutes à la date de transmission

Avantage principal : Simplicité de mise en œuvre et sécurité juridique totale.

L'usufruit temporaire : un outil d'optimisation avancé

L'usufruit peut aussi être limité à une durée fixe (par exemple 10 ans, 20 ans). Dans ce cas, un barème spécifique s'applique :

Barème de l'usufruit temporaire :

• 23% de la valeur du bien par période de 10 ans
• Maximum 69% pour 30 ans ou plus

Formule : Usufruit temporaire = 23% × (durée en années / 10), plafonné à 69%
Nue-propriété temporaire = 100% - usufruit temporaire

Exemples de calcul :

Usufruit de 10 ans :
Usufruit = 23% → Nue-propriété = 77%

Usufruit de 15 ans :
Usufruit = 23% × 1,5 = 34,5% → Nue-propriété = 65,5%

Usufruit de 25 ans :
Usufruit = 23% × 2,5 = 57,5% → Nue-propriété = 42,5%

Usufruit de 35 ans :
Usufruit = 23% × 3,5 = 80,5%, mais plafonné à 69% → Nue-propriété = 31%

Cas d'usage de l'usufruit temporaire

Situation 1 : Vous possédez un immeuble de rapport et souhaitez en transmettre la nue-propriété à vos enfants, mais vous avez seulement 55 ans et ne voulez pas vous engager viagèrement. Vous pouvez constituer un usufruit temporaire de 20 ans.

Immeuble de 1 000 000 €, usufruit 20 ans :
Usufruit = 46% → Nue-propriété = 54% = 540 000 €

Avantage : Au terme des 20 ans, vos enfants récupèrent la pleine propriété automatiquement, même si vous êtes encore vivant, et sans droits supplémentaires.

Situation 2 : Optimisation d'une donation avec usufruitier jeune. Un parent de 45 ans veut transmettre mais l'usufruit viager représenterait 60% (nue-propriété seulement 40%). Un usufruit temporaire de 25 ans (57,5%) peut être plus avantageux : nue-propriété de 42,5% au lieu de 40%.

Attention aux pièges de l'usufruit temporaire

Risque de décès prématuré : Si l'usufruitier temporaire décède avant le terme, l'usufruit s'éteint quand même et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Mais fiscalement, on ne récupère pas la différence de valorisation.

Exemple : Usufruit temporaire de 20 ans (46%) constitué sur un bien de 500 000 €. L'usufruitier décède au bout de 8 ans. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (normal), mais les droits ont été calculés sur 54% (270 000 €). S'il avait été en viager avec un usufruitier qui avait 60 ans au départ, la nue-propriété aurait été de 50% (250 000 €), soit légèrement moins de droits.

Complexité juridique accrue : Les actes avec usufruit temporaire nécessitent des clauses précises sur le sort des améliorations, des grosses réparations, et éventuellement une indexation de la valeur.

Comment Déclarer une Donation en Nue-Propriété : Procédure Complète

Le passage obligatoire chez le notaire

Toute donation de bien immobilier (en pleine propriété ou en nue-propriété) doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié. C'est le notaire qui :

• Rédige l'acte de donation avec démembrement
• Calcule la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal
• Détermine le montant exact des droits de donation
• Collecte ces droits et les reverse au Trésor Public
• Procède à la publicité foncière pour opposabilité aux tiers

Coût notarial : Les frais de notaire sur une donation varient entre 1% et 2% de la valeur du bien selon le montant, auxquels s'ajoutent les droits de donation calculés.

La déclaration fiscale : formulaire 2735

Le notaire se charge généralement de déposer la déclaration de donation (formulaire Cerfa n°2735) auprès du service des impôts dans les deux mois suivant la donation si elle est réalisée par acte notarié.

Documents obligatoires à joindre :

• Copie intégrale de l'acte notarié de donation
• Attestation détaillée de la valeur du bien (rapport d'expertise pour l'immobilier, dernière valeur liquidative pour les titres)
• Justificatif du calcul de la nue-propriété (barème appliqué)
• Attestation de paiement des droits

Pour une donation de valeurs mobilières (actions, parts sociales) en nue-propriété, le délai de déclaration est d'un moisà compter de la donation.

Paiement des droits de donation

Les droits doivent être réglés au moment du dépôt de la déclaration. Plusieurs modalités existent :

• Paiement comptant : recommandé pour éviter les intérêts
• Paiement fractionné : possible si les droits excèdent 15 000 €, sur demande (jusqu'à 3 ans par tranches semestrielles)
• Paiement différé : dans certains cas spécifiques (transmission d'entreprise)

Important : Des intérêts au taux légal s'appliquent en cas de paiement échelonné. Il faut aussi fournir des garanties (hypothèque, caution bancaire) si le paiement est différé ou fractionné.

Donation-partage avec démembrement : une subtilité à connaître

Si vous avez plusieurs enfants et souhaitez transmettre différents biens en nue-propriété, privilégiez une donation-partage plutôt que des donations simples successives.

Avantages de la donation-partage :

• Fige la valeur des biens au jour de la donation (évite les réévaluations et contestations au décès)
• Permet de répartir équitablement votre patrimoine entre vos enfants
• Prévient les conflits ultérieurs
• Peut combiner pleine propriété et nue-propriété sur différents lots

Exemple : Vous avez deux enfants, un appartement de 400 000 € et un portefeuille de 300 000 €. Vous pouvez donner en nue-propriété l'appartement à l'un (60% = 240 000 €) et le portefeuille à l'autre (60% = 180 000 €), puis compenser la différence de 60 000 € par une soulte ou d'autres biens.

Impact Fiscal sur l'IFI, la Taxe Foncière et les Revenus : Qui Paie Quoi ?

Le démembrement et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Le démembrement a des conséquences directes sur l'IFI si votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €.

Pour le nu-propriétaire :

• Vous déclarez uniquement la valeur fiscale de la nue-propriété (selon le barème de l'article 669)
• Si vous êtes nu-propriétaire d'un bien de 2 000 000 € avec usufruitier de 70 ans, vous déclarez : 2 000 000 € × 60% = 1 200 000 €
• Cela peut vous faire passer sous le seuil d'imposition de 1 300 000 €

Pour l'usufruitier :

• Il déclare la valeur fiscale de l'usufruit
• Sur le même bien : 2 000 000 € × 40% = 800 000 €
• Même s'il occupe le bien ou en perçoit les loyers, il ne déclare que 40%

Cas pratique : Madame Rousseau, 72 ans, possédait un patrimoine immobilier de 1 400 000 € (IFI dû : environ 800 €). Elle donne la nue-propriété à ses deux enfants. Elle ne déclare plus que 30% en usufruit = 420 000 €. Plus d'IFI à payer.

La taxe foncière : qui supporte la charge ?

Principe légal : L'usufruitier paie la taxe foncière pendant toute la durée de l'usufruit (article 1400 du CGI).

Cas particulier : Si l'usufruitier occupe le bien, il paie logiquement la taxe foncière. S'il le loue, il perçoit les loyers mais doit aussi payer la taxe foncière (sauf clause contraire dans le bail).

Convention contraire possible : L'acte de donation peut prévoir que le nu-propriétaire paie tout ou partie de la taxe foncière. Cette clause est fréquente quand :

• Le nu-propriétaire a les moyens et souhaite soulager l'usufruitier âgé
• Le bien génère des revenus locatifs importants dont le nu-propriétaire bénéficiera in fine

Exemple chiffré : Appartement générant 18 000 € de loyers annuels, taxe foncière de 2 200 €. L'usufruitier perçoit 18 000 € et paie 2 200 €, soit un net de 15 800 €. Si l'acte prévoit que le nu-propriétaire paie la taxe foncière, l'usufruitier perçoit 18 000 € net.

Les revenus fonciers et leur imposition

Principe : Tant que l'usufruit existe, les revenus (loyers, fermages) appartiennent à l'usufruitier qui doit les déclarer dans sa déclaration d'impôt sur le revenu.

Régime d'imposition :

• Micro-foncier : Si les revenus fonciers < 15 000 €, abattement forfaitaire de 30%
• Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, gestion)

Particularité : Si l'usufruitier fait des travaux de grosses réparations (toiture, ravalement), il peut les déduire fiscalement alors que le nu-propriétaire en bénéficiera à terme.

Optimisation : L'usufruitier peut choisir le régime réel même si ses revenus sont < 15 000 € s'il a beaucoup de charges, et ainsi réduire son imposition.

Les charges et travaux : qui paie quoi selon la loi ?

Répartition légale (articles 605 et 606 du Code civil) :

L'usufruitier paie :

• Les réparations d'entretien courant
• Les charges locatives récupérables
• La taxe foncière
• Les intérêts d'emprunt si le bien est hypothéqué

Le nu-propriétaire paie :

• Les grosses réparations (article 606 : murs maîtres, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement)
• Les travaux de mise en conformité structurelle
• Le capital de l'emprunt si le bien est hypothéqué

En pratique : L'acte de donation peut aménager ces règles. Il est fréquent de prévoir que :

• Certains gros travaux sont supportés par l'usufruitier s'il a les moyens
• Le nu-propriétaire participe aux travaux d'amélioration qui valorisent le bien
• Une clause d'indexation pour les travaux importants

Exemple : Remplacement d'une toiture (35 000 €) : légalement à la charge du nu-propriétaire. Mais si l'acte prévoit un partage 50/50, chacun paie 17 500 €.

Cas Particuliers et Questions Avancées

Que se passe-t-il si le bien démembré est vendu ?

La vente d'un bien en nue-propriété nécessite l'accord des deux parties (usufruitier ET nu-propriétaire). Le prix est réparti selon les quotes-parts fiscales du moment de la vente.

Exemple : Bien vendu 500 000 €, usufruitier de 75 ans au moment de la vente (usufruit 30%, nue-propriété 70%)
→ Usufruitier : 150 000 €
→ Nu-propriétaire : 350 000 €

Important : Si la vente intervient 5 ans après la donation et que l'usufruitier a vieilli, les pourcentages évoluent en faveur du nu-propriétaire.

Clause de remploi : L'acte peut prévoir que le prix est réinvesti dans un nouveau bien avec maintien du démembrement. C'est fréquent pour éviter que l'usufruitier perde son cadre de vie.

Peut-on renoncer à l'usufruit pour reconstituer la pleine propriété ?

Oui, par un acte d'abandon d'usufruit. L'usufruitier renonce à ses droits, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Fiscalité : L'abandon est assimilé à une nouvelle donation de l'usufruitier vers le nu-propriétaire, taxée sur la valeur de l'usufruit au jour de l'abandon.

Exemple : Usufruitier de 80 ans abandonne son usufruit (valeur 20% sur un bien de 600 000 € = 120 000 €). Le nu-propriétaire (enfant) doit payer des droits de donation sur 120 000 € (après abattement éventuel).

Alternative non fiscalisée : Attendre le décès naturel de l'usufruitier.

Le démembrement fonctionne-t-il pour les contrats d'assurance-vie ?

Oui, il est possible de démembrer une clause bénéficiaire d'assurance-vie.

Mécanisme : Au décès de l'assuré, l'usufruitier (souvent le conjoint survivant) perçoit les revenus du contrat, tandis que le nu-propriétaire (souvent les enfants) récupère le capital au décès de l'usufruitier.

Avantage : Protéger le conjoint survivant tout en transmettant le capital aux enfants.

Fiscalité : Les droits de succession sur l'assurance-vie s'appliquent sur la pleine valeur du contrat au décès de l'assuré, mais répartis entre usufruitier et nu-propriétaires selon leurs quotes-parts. Au décès de l'usufruitier, pas de droits supplémentaires pour la reconstitution.

Peut-on démembrer uniquement une quote-part d'un bien ?

Oui, il est possible de donner la nue-propriété de 50% d'un bien tout en conservant la pleine propriété des 50% restants.

Exemple : Vous possédez un immeuble de 1 000 000 €. Vous donnez la nue-propriété de 50% à votre fils (usufruitier 68 ans = 60% de nue-propriété).
Valeur donnée : 500 000 € × 60% = 300 000 €

Intérêt : Étaler les donations dans le temps pour profiter du renouvellement des abattements tous les 15 ans, ou équilibrer une transmission entre plusieurs enfants.

Pièges à Éviter et Erreurs Fréquentes

Erreur n°1 : Ne pas anticiper suffisamment tôt

Plus l'usufruitier est jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété représente un faible pourcentage. À 50 ans, la nue-propriété ne vaut que 40% ; à 75 ans, elle vaut 70%.

Conseil : Donner entre 65 et 75 ans offre un bon équilibre : l'usufruitier a encore devant lui 10-20 ans d'usufruit (confort de vie), et la nue-propriété représente 60% à 70% (optimisation fiscale).

Erreur n°2 : Oublier le renouvellement des abattements tous les 15 ans

Si vous avez fait une donation il y a 15 ans, vous pouvez refaire une nouvelle donation avec un nouvel abattement de 100 000 € par enfant.

Stratégie : Donations échelonnées tous les 15 ans pour maximiser les abattements et diluer la fiscalité.

Exemple : Patrimoine de 1 500 000 €, 2 enfants.

• Première donation à 60 ans : 500 000 € en nue-propriété (50%) = 250 000 € → après 2 × 100 000 € d'abattements, droits sur 50 000 €
• Deuxième donation à 75 ans : 500 000 € en nue-propriété (70%) = 350 000 € → après 2 × 100 000 € d'abattements, droits sur 150 000 €
• Reste à la succession : 500 000 € → après 2 × 100 000 € d'abattements, droits sur 300 000 €

Total des droits étalés sur 3 transmissions : bien inférieur à une succession unique de 1 500 000 €.

Erreur n°3 : Mal évaluer le bien immobilier

Une sous-évaluation peut entraîner un redressement fiscal avec pénalités. L'administration peut réévaluer le bien dans les 3 ans (ou 6 ans en cas de dissimulation).

Recommandation : Faire réaliser au moins 2 estimations par des professionnels (agents immobiliers, notaires) et retenir une valeur médiane réaliste.

Erreur n°4 : Ne pas prévoir les modalités de gestion dans l'acte

L'acte de donation doit préciser :

• Qui paie quels travaux
• Les modalités de vente éventuelle (majorité ? unanimité ?)
• Le sort des améliorations réalisées par l'usufruitier
• Les conditions d'occupation (réserve d'usufruit sur tout ou partie du bien)

Clause recommandée : "En cas de désaccord sur une vente, un expert sera désigné pour évaluer le bien et proposer une solution équitable."

Erreur n°5 : Croire que le démembrement protège du fisc en cas de décès rapide

Si le donateur (usufruitier) décède dans les 3 mois suivant la donation, l'administration peut remettre en cause l'opération pour "donation à cause de mort déguisée".

Précaution : Réaliser les donations en bonne santé, avec un certificat médical si nécessaire pour prouver l'absence de maladie grave au moment de l'acte.

Conseil Final : Quand et Comment Se Lancer ?

Le bon moment pour transmettre en nue-propriété

Âge idéal de l'usufruitier : entre 65 et 75 ans
C'est la fenêtre optimale où :

• La nue-propriété représente 60% à 70% (transmission significative)
• L'usufruitier a encore une espérance de vie de 15-20 ans (profite longtemps des revenus ou du logement)
• Les nus-propriétaires sont souvent actifs et peuvent valoriser ou gérer le bien

Patrimoine minimum recommandé : 300 000 € par enfant
En dessous, les abattements de 100 000 € peuvent suffire à éviter l'essentiel des droits, rendant le démembrement moins stratégique (sauf anticipation de forte valorisation).

Les étapes pratiques pour réussir votre transmission

1. Faire un bilan patrimonial complet (2-3 mois avant)

• Listez tous vos biens (immobilier, valeurs mobilières, liquidités)
• Estimez leur valeur actuelle
• Identifiez ceux qui se prêtent au démembrement (ceux que vous souhaitez conserver l'usage ou les revenus)

2. Consulter un notaire spécialisé (2 mois avant)

• Exposez votre situation familiale et vos objectifs
• Demandez plusieurs simulations (avec et sans démembrement, différents âges)
• Vérifiez les clauses personnalisées nécessaires

3. Faire évaluer précisément les biens (1 mois avant)

• Immobilier : 2 estimations professionnelles
• Valeurs mobilières : valorisation au jour de la donation
• Entreprise familiale : expertise comptable

4. Signer l'acte et régler les droits (J)

• Prévoir la trésorerie pour les droits de donation
• Possibilité de paiement fractionné si > 15 000 €

5. Informer et organiser la gestion future (après J)

• Réunir usufruitier et nu-propriétaire pour clarifier les règles
• Mettre en place un suivi annuel (travaux, revenus, taxe foncière)
• Prévoir un point tous les 5 ans pour adapter si besoin

En synthèse : Le calcul des droits de succession sur la nue-propriété repose sur un barème fiscal précis (article 669 du CGI) qui peut réduire de 50% à 70% votre fiscalité successorale selon l'âge de l'usufruitier. Cette technique de démembrement de propriété, combinée aux abattements renouvelables tous les 15 ans, constitue l'un des leviers les plus puissants de transmission patrimoniale. La clé du succès : anticiper entre 65 et 75 ans, bien structurer juridiquement l'opération avec un notaire, et prévoir dans l'acte les modalités pratiques de gestion pour éviter les conflits futurs. Un investissement en conseil aujourd'hui peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros de droits demain.

Questions Fréquentes

Comment calculer rapidement la valeur de la nue-propriété selon l'âge ?

La formule est simple : multipliez la valeur du bien par le pourcentage du barème fiscal correspondant à l'âge révolu de l'usufruitier. Par exemple, pour un bien de 400 000 € avec usufruitier de 68 ans (tranche 61-70 ans), la nue-propriété vaut 60% : 400 000 € × 60% = 240 000 €. Retenez les paliers clés : moins de 51 ans = 30%, 51-60 ans = 50%, 61-70 ans = 60%, 71-80 ans = 70%, plus de 81 ans = 80% ou plus.

Les droits de succession sont-ils dus deux fois : à la donation puis au décès de l'usufruitier ?

Non, vous ne payez qu'une seule fois. Lors de la donation de la nue-propriété, vous réglez les droits sur la valeur fiscale de la nue-propriété (par exemple 60% du bien). Au décès de l'usufruitier, vous récupérez automatiquement la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire, même si le bien a pris de la valeur. C'est justement l'un des principaux avantages fiscaux du démembrement : la reconstitution de la pleine propriété est totalement gratuite.

Peut-on modifier ou annuler le démembrement après la donation ?

Oui, mais avec conditions. Une fois la donation réalisée, elle est en principe irrévocable. Cependant, usufruitier et nu-propriétaire peuvent d'un commun accord décider de modifier ou de mettre fin au démembrement. Par exemple, l'usufruitier peut renoncer à son usufruit (mais cela génère de nouveaux droits de donation), ou les parties peuvent vendre le bien et se partager le prix selon leurs quotes-parts. En revanche, aucune des parties ne peut unilatéralement imposer une modification à l'autre.

Qui paie les droits de donation : le donateur ou le donataire ?

C'est le donataire (celui qui reçoit) qui paie les droits de donation, sauf convention contraire prévue dans l'acte notarié. Dans la pratique, il est parfois convenu que le donateur prenne en charge tout ou partie des droits pour faciliter la transmission, mais attention : cette prise en charge peut être fiscalement requalifiée comme un complément de donation taxable. Mieux vaut prévoir explicitement cette modalité avec votre notaire pour sécuriser l'opération.

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