Je paye seul le crédit immobilier en indivision: vos droits et recours

Vous payez seul les mensualités du crédit immobilier d'un bien en indivision alors que vos co-indivisaires ne participent plus ? Cette situation, malheureusement fréquente après une séparation, un conflit familial ou un décès, vous place dans une position financièrement injuste mais juridiquement encadrée. Chaque euro payé au-delà de votre quote-part constitue une créance remboursable, reconnue par le Code civil et confirmée par plusieurs décennies de jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Cette situation touche des milliers de Français chaque année : couples séparés, héritiers en conflit, frères et sœurs qui ne s'entendent plus sur la gestion du patrimoine familial. Dans tous les cas, le principe reste le même : celui qui paie plus que sa part dispose d'un droit à remboursement.

Voici ce que vous devez savoir pour protéger vos intérêts, récupérer les sommes avancées et sortir sereinement de cette indivision.

Comprendre votre situation juridique en tant que payeur unique

Le principe de contribution aux charges : un fondement du droit de l'indivision

En indivision, chaque co-propriétaire doit contribuer aux charges proportionnellement à sa quote-part (article 815-10 du Code civil). Ce principe, simple en apparence, est le fondement même du régime de l'indivision. Il s'applique à toutes les charges du bien : crédit immobilier, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d'entretien, assurances.

Si vous détenez 50% du bien, vous ne devez légalement payer que 50% du crédit. Si vous détenez 33%, vous ne devez que 33%. Le reste incombe mathématiquement aux autres indivisaires. Cette répartition est absolue et ne dépend ni de l'occupation du bien, ni de qui en tire profit, ni des relations personnelles entre indivisaires.

Exemple concret détaillé : Marie et son ex-conjoint Pierre possèdent chacun 50% d'un appartement à Lyon. La mensualité de crédit s'élève à 1 200€. Après leur séparation, Pierre cesse tout paiement. Marie continue seule pendant 24 mois pour éviter un fichage bancaire. Elle avance donc 600€ par mois à la place de Pierre, soit 14 400€ de créance à son encontre. À cela s'ajoutent les charges de copropriété (150€/mois), la taxe foncière (1 800€/an) et l'assurance habitation (400€/an). Sur 24 mois, sa créance totale atteint environ 20 000€.

Quote-parts inégales : adapter le calcul

L'indivision ne signifie pas toujours parts égales. Dans un héritage, par exemple, les quotes-parts peuvent être de 40/30/30% entre trois enfants. Ou bien lors d'un achat commun où l'un a apporté plus de fonds propres.

Exemple chiffré : Antoine possède 60% d'une maison, sa sœur Claire 40%. Mensualité de crédit : 1 500€. Antoine devrait payer 900€ (60%), Claire 600€ (40%). Si Antoine paie tout seul, il avance 600€ par mois pour Claire. Sur 36 mois : 21 600€ de créance.

La détermination précise des quotes-parts est donc cruciale. Elle figure normalement dans l'acte d'acquisition du bien. En cas de doute, consultez l'acte notarié ou demandez une copie au service de publicité foncière.

Une créance qui ne modifie jamais la propriété

Point absolument essentiel que beaucoup ignorent : payer seul ne modifie jamais automatiquement les droits de propriété. C'est une erreur fréquente de croire qu'en payant le crédit, on "gagne" progressivement les parts de l'autre.

Pierre reste propriétaire à 50% même s'il ne paie rien pendant 5 ans. Claire reste propriétaire à 40% même si elle ne verse jamais un euro. Les droits de propriété sont figés par l'acte d'acquisition et ne peuvent changer que par un nouvel acte notarié : vente, donation, partage judiciaire.

En revanche, Marie et Antoine disposent chacun d'une créance personnelle remboursable lors du partage ou de la vente. Cette créance, bien que non inscrite au service de publicité foncière, est opposable juridiquement et sera automatiquement prise en compte lors de la liquidation de l'indivision.

L'article 815-13 du Code civil prévoit explicitement cette compensation : "Chaque indivisaire est réputé avoir eu, dès l'origine, la propriété exclusive des biens qui lui sont échus et n'avoir jamais été propriétaire des autres biens de l'indivision". Autrement dit, au moment du partage, on fait "comme si" chacun n'avait possédé que sa part finale. Mais entre-temps, celui qui a payé pour les autres dispose d'une créance ferme et incontestable.

La solidarité bancaire : une épée de Damoclès permanente

Voici le piège juridique de l'indivision avec crédit : même si votre co-emprunteur ne paie plus un centime, la banque peut vous poursuivre pour la totalité du crédit. La clause de solidarité que vous avez signée lors de l'emprunt joue à plein.

Concrètement, si Pierre cesse de payer sa part de 600€/mois, la banque ne va pas poursuivre Pierre pour 600€ et Marie pour 600€. Non. Elle peut poursuivre Marie pour les 1 200€ complets. C'est la définition même de la solidarité bancaire : chaque emprunteur peut être poursuivi pour le tout.

Cas pratique : Éric et son frère Damien ont emprunté 250 000€ ensemble. Damien, en difficulté financière, cesse tout paiement. La banque met Éric en demeure de payer la totalité des mensualités (1 850€/mois). Éric refuse, pensant que "ce n'est pas juste". Résultat : la banque engage une procédure de saisie immobilière contre les deux frères. Le bien est vendu aux enchères à perte. Éric perd non seulement ses années de paiement, mais aussi son apport initial et se retrouve avec un solde débiteur de 35 000€. Fichage FICP pour 5 ans. Un désastre total.

La règle d'or : ne cessez jamais de payer le crédit, même si c'est injuste. Continuez à payer, documentez tout, et réclamez ensuite votre créance à votre co-indivisaire. Entre perdre votre crédit immobilier et perdre temporairement de l'argent que vous récupérerez juridiquement, le choix est vite fait.

Le recours contre votre co-emprunteur après paiement

Bonne nouvelle : si vous payez la totalité à la place de votre co-emprunteur défaillant, vous disposez d'un recours subrogatoire contre lui. Vous "prenez la place" de la banque et pouvez le poursuivre pour récupérer sa part.

Ce recours s'ajoute à votre créance d'indivision. Vous pouvez donc :

• Réclamer la créance d'indivision lors du partage (mécanisme automatique de l'article 815-13)
• Poursuivre votre co-emprunteur personnellement pour les sommes payées à sa place (recours personnel fondé sur la solidarité bancaire)

Dans la pratique, ces deux recours se confondent souvent et sont exercés simultanément lors du partage.

Quels justificatifs conserver pour prouver vos paiements ?

Sans preuves, pas de créance. C'est le principe cardinal de toute action en justice. La documentation exhaustive et rigoureuse de vos paiements est votre meilleure assurance juridique. Trop de personnes négligent cet aspect et se retrouvent démunies face à un juge qui exige des preuves tangibles.

Les documents indispensables à archiver systématiquement

1. Relevés bancaires complets

Conservez tous les relevés bancaires montrant les prélèvements du crédit immobilier depuis le jour où vous payez seul. Pas seulement les prélèvements eux-mêmes, mais les relevés dans leur intégralité pour prouver le contexte.

Ces relevés doivent clairement faire apparaître :

• Le montant exact prélevé chaque mois
• Le nom de la banque prêteuse
• La régularité des paiements
• L'absence de contribution de votre co-indivisaire (si vous avez accès à son compte, ce qui est rare)

Conseil pratique : Imprimez et rangez vos relevés papier dans un classeur dédié, par ordre chronologique. Les banques ne conservent les historiques en ligne que 18 mois à 3 ans maximum. Passé ce délai, impossible de récupérer les preuves anciennes.

2. Tableau d'amortissement actualisé

Le tableau d'amortissement, fourni par votre banque au moment de l'emprunt, détaille pour chaque mensualité la répartition entre capital et intérêts. Demandez une version actualisée à votre banque chaque année.

Ce document permet de calculer précisément :

• Le capital remboursé (qui diminue le crédit restant dû)
• Les intérêts payés (coût du crédit)
• Le capital restant dû à une date donnée

Certains juges retiennent le "profit subsistant", c'est-à-dire le capital effectivement remboursé (qui augmente la valeur nette du bien), plutôt que la somme brute versée incluant les intérêts. Le tableau d'amortissement permet de démontrer ce profit subsistant avec précision.

Exemple : Sur une mensualité de 1 200€, 800€ remboursent le capital et 400€ les intérêts. En 24 mois à parts égales, la créance "profit subsistant" serait de 800€ x 24 x 50% = 9 600€, contre 14 400€ en sommes brutes. La différence peut être substantielle sur de longues périodes.

3. Attestation bancaire formelle

Demandez à votre banque une attestation écrite confirmant que vous êtes le seul titulaire du compte sur lequel sont prélevées les mensualités. Cette attestation, sur papier à en-tête et signée par votre conseiller ou le directeur d'agence, a une forte valeur probante devant un juge.

L'attestation doit préciser :

• Le numéro du prêt immobilier
• Le montant des mensualités
• La période concernée
• La confirmation que les prélèvements sont effectués exclusivement sur votre compte personnel

Certaines banques sont réticentes à fournir ce type d'attestation. Insistez, c'est votre droit. Si refus, envoyez une demande écrite en recommandé en invoquant votre droit d'accès aux informations vous concernant (RGPD).

4. Échanges écrits avec votre co-indivisaire

Archivez tous les emails, SMS, courriers, messages WhatsApp où votre co-indivisaire :

• Reconnaît qu'il ne paie plus
• Promet de rembourser plus tard
• Évoque des difficultés financières
• Discute du crédit et du bien

Ces échanges, même informels, constituent des preuves juridiques recevables. Un simple SMS "Désolé je ne peux plus payer ma part, je te rembourserai plus tard" vaut reconnaissance de dette implicite.

Astuce : Faites des captures d'écran datées et horodatées de vos SMS et messages. Imprimez-les ou sauvegardez-les en PDF. Un message effacé est une preuve perdue.

5. Quittances de loyer si le bien est loué

Si le bien en indivision est loué, conservez toutes les quittances de loyer. Elles démontrent :

• Que le bien génère des revenus
• Que vous gérez le bien seul (si vous encaissez les loyers)
• Le montant des revenus locatifs que votre co-indivisaire devrait percevoir proportionnellement

Si vous encaissez 100% des loyers alors que vous ne possédez que 50% du bien, vous devez en reverser 50% à votre co-indivisaire... ou déduire sa part du loyer de votre créance pour le crédit. C'est une compensation qui joue dans les deux sens.

Créez un tableau de suivi comptable rigoureux

La documentation, c'est bien. L'organisation, c'est mieux. Créez un fichier Excel ou Google Sheets qui centralise toutes les informations mois par mois.

Colonnes à prévoir :

• Date du paiement
• Montant total de la mensualité
• Votre quote-part théorique (ex : 50%)
• Montant que vous devez payer normalement
• Montant réellement payé par vous
• Montant avancé pour votre co-indivisaire
• Total cumulé de la créance
• Détail capital / intérêts (selon tableau d'amortissement)
• Autres charges payées (taxe foncière, charges, travaux)

Exemple pratique complet : Sophie possède 40% d'une maison héritée avec son frère Marc (60%). Mensualité : 1 100€. Sophie devrait payer 440€, Marc 660€. Marc cesse tout paiement en janvier 2023.

Son tableau sur 18 mois (janvier 2023 à juin 2024) :

• Janvier 2023 : 1 100€ payés - 660€ avancés = Créance 660€
• Février 2023 : 1 100€ payés - 660€ avancés = Créance 1 320€
• ...
• Juin 2024 : Créance totale = 11 880€
• Plus taxe foncière 2023 : 2 400€ x 60% = 1 440€
• Plus travaux toiture : 8 000€ x 60% = 4 800€
• Créance globale : 18 120€

Avec ce tableau, Sophie peut démontrer au centime près sa créance devant un notaire ou un juge. Document clair, précis, vérifiable. Imparable.

Conseil de présentation : Annexez à ce tableau les pièces justificatives numérotées (Pièce 1 : relevé janvier 2023, Pièce 2 : relevé février 2023, etc.). Un juge apprécie la rigueur. Un tableau bien présenté peut faire basculer un dossier.

La conservation numérique sécurisée

Papier, c'est bien. Numérique, c'est une double sécurité. Scannez tous vos documents et sauvegardez-les dans au moins deux endroits différents :

• Un cloud sécurisé (Google Drive, Dropbox, iCloud) avec mot de passe fort
• Un disque dur externe que vous conservez chez vous
• Éventuellement, un deuxième cloud ou un coffre-fort numérique

Organisez vos fichiers par année et par type : "2023 - Relevés bancaires", "2023 - Correspondances Marc", "2024 - Relevés bancaires", etc.

Pourquoi cette paranoïa ? Parce que la prescription est de 5 ans. Si dans 4 ans vous devez prouver un paiement de janvier 2023 et que vous avez perdu le relevé papier, c'est terminé. Le cloud ne perd pas vos documents. Votre mémoire, si.

La prescription de 5 ans : une guillotine juridique

Attention : chaque mensualité se prescrit individuellement par 5 ans à compter de son paiement. Si vous payez une mensualité le 5 janvier 2023, vous avez jusqu'au 5 janvier 2028 pour la réclamer juridiquement.

Cela signifie qu'en l'absence d'interruption de prescription (mise en demeure, reconnaissance de dette, assignation), vous perdez progressivement vos créances les plus anciennes.

Illustration : Vous payez seul depuis janvier 2019. Nous sommes en janvier 2025. Vous n'avez jamais envoyé de mise en demeure, jamais réclamé quoi que ce soit. Les mensualités de janvier à décembre 2019 sont prescrites. Vous les avez payées, mais vous ne pouvez plus les réclamer juridiquement. Perte sèche : 12 x 600€ = 7 200€ perdus.

Conseil crucial : envoyez une mise en demeure tous les 4 ans minimum pour interrompre systématiquement la prescription. Mieux encore : agissez rapidement dès le début de la situation.

Comment demander légalement le remboursement aux autres indivisaires ?

Vous avez documenté, prouvé, calculé votre créance. Maintenant, il faut la faire reconnaître et surtout la faire payer. Voici les étapes juridiques à suivre, de la plus amiable à la plus contraignante.

Étape 1 : La tentative de règlement amiable

Avant toute procédure, tentez la discussion. Cela peut paraître évident, mais beaucoup sautent cette étape par rancœur ou par découragement.

Contactez votre co-indivisaire (par email de préférence, pour garder une trace) et exposez clairement la situation :

• "Je paie seul le crédit depuis [date]"
• "Cela représente [montant] avancé pour ta part"
• "Que proposes-tu pour régulariser ?"

Parfois, la personne est consciente du problème mais ne sait pas comment l'aborder. Ou elle traverse une mauvaise passe financière temporaire. Un échelonnement, une reprise progressive des paiements, voire une vente du bien sont envisageables.

Exemple de mail :

"Bonjour [Prénom],

Comme tu le sais, je continue de payer seul les mensualités de crédit de notre appartement depuis février 2023. À ce jour, j'ai avancé 18 600€ pour ta part (31 mois x 600€/mois).

Je souhaite qu'on trouve une solution ensemble. Peux-tu me dire comment tu comptes régulariser cette situation ? Plusieurs options sont possibles : reprise de tes paiements, remboursement échelonné, vente du bien, etc.

Je te propose qu'on en discute de vive voix cette semaine. Merci de me confirmer ta disponibilité."

Ton cordial, factuel, sans agressivité. Gardez une trace de cet échange. Si la personne refuse ou ne répond pas, vous aurez prouvé votre bonne foi.

Étape 2 : La mise en demeure officielle

Aucune réponse ? Réponse dilatoire ? Refus de payer ? Passez à la vitesse supérieure : la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La mise en demeure est un acte juridique formel qui :

• Interrompt la prescription : vos créances ne se prescrivent plus tant que vous agissez
• Constitue une preuve de réclamation en cas de procès ultérieur
• Met la pression sur votre co-indivisaire
• Prépare le terrain pour une action en justice

Contenu obligatoire de la mise en demeure :

• Rappel des faits : "Nous sommes co-propriétaires indivisaires du bien sis [adresse], acquis le [date] par acte notarié de Me [Nom], à hauteur de [X]% pour moi et [Y]% pour vous."
• Rappel du droit : "Conformément à l'article 815-10 du Code civil, chaque indivisaire doit contribuer aux charges proportionnellement à sa quote-part."
• Exposé de la créance : "Depuis le [date], je paie seul la totalité des mensualités de crédit immobilier, soit [montant]€ par mois. Votre quote-part s'élève à [montant]€ mensuels. Sur [X] mois, vous me devez donc [montant total]€."
• Justificatifs : "Vous trouverez ci-joint les relevés bancaires attestant de ces paiements (Annexes 1 à X)."
• Mise en demeure formelle : "Je vous mets donc en demeure de me verser la somme de [montant]€ sous un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente."
• Conséquences en cas de refus : "À défaut de règlement dans ce délai, je me verrai contraint d'engager une action judiciaire pour obtenir le paiement de cette créance, outre les intérêts de retard et les frais de procédure."

Exemple de mise en demeure rédigée :

"[Vos coordonnées]

[Coordonnées du co-indivisaire]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure de payer votre quote-part du crédit immobilier - Bien sis [adresse complète]

Madame/Monsieur,

Par acte notarié du [date] reçu par Me [Nom], nous avons acquis en indivision le bien immobilier situé [adresse], à raison de 50% chacun.

Pour financer cette acquisition, nous avons contracté un prêt immobilier auprès de [Banque] d'un montant initial de [montant]€, remboursable par mensualités de 1 200€.

Conformément à l'article 815-10 du Code civil, chaque indivisaire doit contribuer aux charges proportionnellement à sa quote-part, soit 600€ mensuels pour chacun de nous.

Or, depuis le [date de début des paiements solitaires], vous avez cessé de participer au remboursement du crédit. J'ai donc dû assumer seul la totalité des mensualités pour éviter un contentieux bancaire.

Sur la période du [date] au [date], soit [X] mois, j'ai ainsi avancé votre part à hauteur de 600€ par mois, soit un total de [montant total]€.

Vous trouverez ci-joint les justificatifs de ces paiements (relevés bancaires et tableau d'amortissement).

En conséquence, je vous mets en demeure de me verser la somme de [montant total]€ dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente lettre, par virement bancaire sur le compte IBAN : [votre IBAN].

À défaut de paiement intégral dans ce délai, je serai contraint de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le recouvrement de cette créance, outre les intérêts au taux légal et les frais de procédure, que je mettrai intégralement à votre charge.

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièces jointes : [liste numérotée]"

Envoyez cette lettre en recommandé avec AR et conservez précieusement l'accusé de réception. C'est la preuve que votre co-indivisaire a été formellement informé de votre réclamation.

Conseil pratique : Envoyez une copie simple par email le même jour. Cela accélère la prise de connaissance et crée une double trace.

Étape 3 : La reconnaissance de dette négociée

Votre mise en demeure fait réagir votre co-indivisaire. Il reconnaît sa dette mais ne peut pas payer immédiatement (problèmes financiers, chômage, autre). Vous pouvez alors formaliser cette reconnaissance par un acte écrit de reconnaissance de dette.

Cet acte, même sous seing privé (sans notaire), a une valeur juridique forte. Il prouve que votre co-indivisaire reconnaît explicitement devoir la somme indiquée.

Mentions obligatoires d'une reconnaissance de dette :

• Montant exact en chiffres et en lettres : "15 600€ (quinze mille six cents euros)"
• Cause de la dette : "au titre des mensualités de crédit immobilier payées pour sa part"
• Identité complète des parties : nom, prénom, date de naissance, adresse
• Date et lieu : de rédaction de l'acte
• Signature manuscrite : du débiteur (votre co-indivisaire)

Vous pouvez ajouter :

• Un échéancier de remboursement : "Paiement en 24 mensualités de 650€, du 1er février 2025 au 1er janvier 2027"
• Une clause d'intérêts : "Au taux légal en cas de retard"
• Une clause de déchéance du terme : "En cas de non-paiement de deux mensualités consécutives, la totalité de la dette devient immédiatement exigible"

Pourquoi faire contresigner par un notaire ?

Une reconnaissance de dette sous seing privé est valable, mais présente des limites :

• Le débiteur peut contester sa signature
• Elle ne constitue pas un titre exécutoire (vous devrez passer par un tribunal pour l'exécution forcée)
• Sa force probante est moindre

En revanche, une reconnaissance de dette notariée (acte authentique) offre :

• Une force probante absolue : impossible de contester le contenu
• Une force exécutoire : en cas de non-paiement, vous pouvez directement faire appel à un huissier pour saisir les comptes bancaires du débiteur, sans passer par un tribunal (sous certaines conditions)
• Une sécurité maximale

Coût d'une reconnaissance de dette notariée : environ 150€ à 300€ selon les notaires et le montant de la créance. Un investissement rentable pour sécuriser 15 000€ ou 30 000€ de créance.

Étape 4 : L'action en paiement devant le tribunal

Votre mise en demeure reste sans réponse, ou votre co-indivisaire refuse purement et simplement de payer ? Il est temps de saisir la justice.

Vous pouvez engager une action en paiement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien immobilier. Cette action peut être couplée avec une demande de partage judiciaire (voir plus loin).

Fondement juridique de votre action :

• Article 815-10 du Code civil : obligation de contribution aux charges
• Article 815-13 du Code civil : compensation lors du partage
• Jurisprudence constante : Cour de cassation, 1ère chambre civile, nombreux arrêts reconnaissant la créance de celui qui paie les charges seul

Deux méthodes d'évaluation de la créance devant le juge :

1. Les sommes effectivement avancées : Vous réclamez le montant total que vous avez payé pour le compte de votre co-indivisaire. 600€ x 36 mois = 21 600€. Simple, direct, facile à prouver.

2. Le profit subsistant : Le juge peut retenir uniquement la part de capital remboursée (qui a effectivement augmenté la valeur nette du bien) et exclure les intérêts (qui ne profitent qu'à la banque). Sur 36 mois, si le capital remboursé représente 65% de chaque mensualité, la créance serait de 21 600€ x 65% = 14 040€.

La jurisprudence retient généralement les sommes avancées, mais certains juges appliquent le profit subsistant dans des cas spécifiques (notamment si le bien a perdu de la valeur ou si l'indivision est très longue).

Conseil : Dans votre assignation, réclamez les sommes avancées à titre principal, et subsidiairement le profit subsistant. Le juge tranchera.

La procédure concrète :

• Consultez un avocat : Obligatoire devant le tribunal judiciaire pour toute demande supérieure à 10 000€ (sauf procédure simplifiée)
• Rédaction de l'assignation : Votre avocat rédige une assignation détaillant vos demandes, les faits, les preuves et les fondements juridiques
• Signification par huissier : L'assignation est signifiée à votre co-indivisaire par huissier de justice
• Audience : Vous êtes convoqués devant le tribunal. Chaque partie expose sa position.
• Jugement : Le juge rend sa décision, généralement plusieurs mois après l'audience

Délais moyens : De l'assignation au jugement, comptez 12 à 18 mois en fonction de l'encombrement du tribunal.

Coûts :

• Honoraires d'avocat : 1 500€ à 3 000€ selon la complexité et la région
• Frais d'huissier pour signification : 150€ à 250€
• Frais de procédure divers : 200€ à 500€

Ces frais peuvent être mis à la charge de la partie perdante si le juge le décide (article 700 du Code de procédure civile).

Étape 5 : La demande de paiement immédiat sur le fondement de l'article 815-17

L'article 815-17 du Code civil offre une possibilité méconnue mais puissante : demander au juge le paiement immédiat de votre créance sans attendre le partage, si vous prouvez que cette créance est certaine, liquide et exigible, et que le refus de payer vous cause un préjudice.

Concrètement, au lieu d'attendre la vente du bien ou le partage judiciaire (qui peut prendre des années), vous demandez au juge de condamner immédiatement votre co-indivisaire à vous payer votre créance en cash.

Conditions d'application :

• Créance certaine : Prouvée par relevés bancaires, tableau d'amortissement, etc.
• Créance liquide : Montant déterminé avec précision (15 600€, par exemple)
• Créance exigible : Aucun délai de paiement n'a été convenu, la dette est immédiatement payable
• Préjudice démontré : Vous subissez un préjudice du fait de ce non-paiement (difficultés financières, impossibilité d'investir ailleurs, etc.)

Exemple : Caroline paie seule le crédit depuis 4 ans, soit une créance de 32 000€ envers son ex-compagnon. Elle souhaite acheter un nouveau logement mais ne peut obtenir de prêt tant qu'elle porte ce crédit ancien. Elle demande au juge, sur le fondement de l'article 815-17, de condamner son ex-compagnon à lui payer immédiatement 32 000€. Le juge accepte, considérant que Caroline subit un préjudice réel (impossibilité d'acheter un nouveau bien). Son ex-compagnon est condamné à payer, même si le bien en indivision n'est pas encore vendu.

C'est une procédure puissante mais rarement utilisée car elle requiert des conditions strictes et une démonstration solide du préjudice. En pratique, elle est surtout efficace lorsque :

• La créance est très importante
• Le co-indivisaire a les moyens de payer (revenus, patrimoine)
• Le préjudice est objectivement démontrable

Comment formaliser une créance d'indivision pour remboursement ?

Formaliser une créance, c'est la rendre opposable, incontestable, et surtout remboursable automatiquement lors du partage. Plusieurs outils juridiques existent, du plus préventif (la convention d'indivision) au plus curatif (l'inscription au passif lors du partage).

La convention d'indivision : l'outil préventif par excellence

La convention d'indivision est un contrat conclu entre tous les indivisaires, rédigé et authentifié par un notaire, qui organise la gestion de l'indivision. C'est l'outil juridique le plus efficace pour prévenir les conflits et clarifier les droits de chacun.

Pourquoi rédiger une convention d'indivision ?

• Prévoir qui paie quoi : Répartition précise des charges (crédit, taxe foncière, travaux, assurances)
• Organiser la gestion du bien : Qui a le droit d'occuper ? Qui encaisse les loyers si location ? Qui décide des travaux ?
• Prévoir les modalités de remboursement des avances : "En cas de paiement solitaire par un indivisaire, celui-ci dispose d'une créance inscrite au passif de l'indivision, remboursable lors du partage ou sur demande de paiement immédiat."
• Fixer les conditions de sortie : Prévoir le droit de préemption en cas de vente de parts, les modalités de rachat, etc.

Durée et renouvellement :

Une convention d'indivision est valable 5 ans maximum (article 1873-3 du Code civil). À l'expiration, elle peut être renouvelée pour une nouvelle période de 5 ans, et ainsi de suite. Sans renouvellement, l'indivision redevient "ordinaire" (sans convention).

Publicité obligatoire :

Pour un bien immobilier, la convention d'indivision doit être publiée au service de publicité foncière(anciennement conservation des hypothèques). Cette publication rend la convention opposable aux tiers (banques, acheteurs potentiels, créanciers).

Exemple de clause sur les créances :

"Article 5 - Avances et créances

Chaque indivisaire doit contribuer aux charges de l'indivision proportionnellement à sa quote-part, soit 50% pour chacun.

En cas de paiement par un seul indivisaire de charges incombant à l'autre, le payeur dispose d'une créance égale à la part de charge normalement due par le co-indivisaire.

Cette créance est inscrite au passif de l'indivision et sera déduite de la part du co-indivisaire débiteur lors du partage ou de la vente du bien.

À tout moment, l'indivisaire créancier peut demander le paiement immédiat de sa créance sur le fondement de l'article 815-17 du Code civil, sous réserve d'en justifier le caractère certain, liquide et exigible."

Avantages de cette formalisation :

• Automaticité : Lors du partage, le notaire applique automatiquement la clause et déduit la créance
• Opposabilité : Impossible pour votre co-indivisaire de contester l'existence de la créance, il l'a acceptée en signant la convention
• Prévention des conflits : Tout est clair dès le départ

Coût d'une convention d'indivision :

Les honoraires notariés varient selon la complexité et la valeur du bien, mais comptez généralement :

• Entre 500€ et 1 200€ pour la rédaction
• Frais de publicité foncière : environ 200€ à 400€
• Total : 700€ à 1 600€

Un investissement largement rentabilisé si cela évite un contentieux judiciaire ultérieur.

Quand rédiger la convention ?

Idéalement, au moment de l'acquisition du bien. C'est le meilleur moment : les relations sont encore bonnes, personne n'envisage le pire, et le notaire peut intégrer la convention directement dans l'acte d'acquisition.

Mais il n'est jamais trop tard. Même si l'indivision est déjà en place depuis plusieurs années, vous pouvez toujours proposer à vos co-indivisaires de régulariser par une convention. Si tous sont d'accord, rendez-vous chez le notaire.

Et si un co-indivisaire refuse de signer ?

La convention d'indivision requiert l'unanimité. Si un seul co-indivisaire refuse, impossible de conclure la convention. Dans ce cas, vous êtes contraint de gérer l'indivision "à l'ancienne", c'est-à-dire avec les règles légales par défaut (articles 815 et suivants du Code civil) et en passant par le juge en cas de conflit.

L'inscription au passif lors du partage : le mécanisme de l'article 815-13

Même sans convention d'indivision, votre créance est juridiquement reconnue et automatiquement prise en compte lors du partage grâce à l'article 815-13 du Code civil.

Principe :

Au moment du partage (amiable ou judiciaire), on établit un état liquidatif qui recense :

• L'actif de l'indivision : Valeur du bien immobilier
• Le passif de l'indivision : Crédit restant dû, charges impayées, créances entre indivisaires
• L'actif net : Actif moins passif

Votre créance est inscrite au passif, ce qui diminue d'autant la part de votre co-indivisaire débiteur.

Exemple détaillé de partage :

Situation :

• Bien immobilier estimé à 350 000€
• Crédit restant dû : 180 000€
• Actif net brut : 350 000€ - 180 000€ = 170 000€
• Parts égales (50/50) : normalement 85 000€ chacun
• Votre créance pour paiements solitaires : 25 000€

État liquidatif final :

• Vous : 85 000€ (part normale) + 25 000€ (créance) = 110 000€
• Votre co-indivisaire : 85 000€ (part normale) - 25 000€ (dette) = 60 000€

À la vente du bien pour 350 000€, après remboursement du crédit de 180 000€, le notaire distribue :

• 110 000€ à vous
• 60 000€ à votre co-indivisaire

Compensation automatique, aucune contestation possible (sauf si votre co-indivisaire conteste le montant de la créance, auquel cas le juge tranche).

Important : Cette compensation fonctionne même sans convention d'indivision préalable. C'est la loi elle-même (article 815-13) qui l'impose. Le notaire ou le juge sont tenus d'appliquer cette règle.

Le partage amiable chez le notaire

Si tous les indivisaires sont d'accord pour vendre ou partager, vous pouvez procéder à un partage amiable devant notaire.

Déroulement :

• Accord de principe : Tous les indivisaires acceptent de vendre ou de partager
• Choix du notaire : Un seul notaire suffit, choisi d'un commun accord
• Évaluation du bien : Par un agent immobilier ou un expert
• Établissement de l'état liquidatif : Inventaire de l'actif, du passif (dont votre créance), et calcul des parts nettes
• Signature de l'acte de partage : Tous les indivisaires signent devant le notaire
• Vente ou attribution : Soit le bien est vendu et le prix partagé selon l'état liquidatif, soit il est attribué à l'un des indivisaires qui verse une soulte aux autres

Avantage : Rapide (quelques mois), moins coûteux qu'une procédure judiciaire, et amiable.

Inconvénient : Requiert l'accord de tous. Si un seul refuse, impossible de partager amiablement.

Le partage judiciaire : quand l'amiable échoue

Votre co-indivisaire refuse de vendre ? Refuse de reconnaître votre créance ? Refuse de participer au partage ? Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire (article 815-5 du Code civil).

Principe fondamental : "Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision". C'est un droit absolu. Tout indivisaire peut, à tout moment, demander au juge de mettre fin à l'indivision.

Déroulement de la procédure de partage judiciaire :

• Assignation : Vous assignez vos co-indivisaires devant le tribunal judiciaire (avocat obligatoire)
• Désignation d'un notaire : Le juge désigne un notaire chargé d'établir l'état liquidatif
• Établissement de l'état liquidatif : Le notaire liste l'actif, le passif (dont votre créance que vous devez justifier), et les parts de chacun
• Rapport du notaire au juge : Le notaire transmet son projet d'état liquidatif au juge
• Contestations éventuelles : Les indivisaires peuvent contester le projet devant le juge
• Homologation : Le juge homologue l'état liquidatif
• Modalités du partage : Le juge décide soit de la vente du bien (licitation), soit de l'attribution à un indivisaire (attribution préférentielle)

Délai : Très variable. De 18 mois à 3 ans en fonction de la complexité, des contestations, et de l'encombrement du tribunal.

Coût :

• Honoraires d'avocat : 2 000€ à 5 000€
• Frais de notaire : 1 500€ à 3 000€
• Frais d'expertise si nécessaire : 1 000€ à 3 000€
• Total : 4 500€ à 11 000€

Ces frais sont généralement partagés entre les indivisaires proportionnellement à leurs parts, mais le juge peut décider autrement selon les circonstances.

Avantage : Vous sortez de l'indivision, même contre la volonté des autres.

Inconvénient : Long, coûteux, conflictuel.

Quel délai de prescription pour réclamer les sommes payées seul ?

La prescription est une notion juridique cruciale : au-delà d'un certain délai, vous ne pouvez plus réclamer une créance, même si elle est parfaitement justifiée. Pour les créances entre indivisaires, le délai est de 5 ans (article 2224 du Code civil).

Point de départ de la prescription : le jour du paiement

Règle : Chaque mensualité se prescrit individuellement à compter du jour où vous l'avez payée.

Illustration :

• Mensualité de janvier 2020 payée le 5 janvier 2020 → prescription le 5 janvier 2025
• Mensualité de février 2020 payée le 5 février 2020 → prescription le 5 février 2025
• Mensualité de mars 2020 payée le 5 mars 2020 → prescription le 5 mars 2025
• Etc.

Cela signifie que si vous ne faites rien pendant 5 ans, vous perdez progressivement vos créances les plus anciennes.

Exemple dramatique : Vous commencez à payer seul en janvier 2019. Vous attendez "que les choses se calment" et n'agissez qu'en juin 2025. Résultat :

• Mensualités de janvier à mai 2020 : prescrites (plus de 5 ans)
• Mensualités de juin 2020 à juin 2025 : réclamables

Perte : 5 mois x 600€ = 3 000€ perdus définitivement.

Si vous attendez jusqu'en janvier 2026, vous perdez toute l'année 2020, soit 12 x 600€ = 7 200€.

Conseil crucial : ne laissez jamais passer plus de 4 ans sans agir.

Actes interruptifs de prescription

Heureusement, la prescription peut être interrompue par certains actes juridiques. Interrompre la prescription signifie qu'un nouveau délai de 5 ans repart à zéro.

Actes interruptifs :

• Mise en demeure ou lettre recommandée de réclamation : Dès que votre co-indivisaire reçoit votre mise en demeure (AR signé), la prescription de toutes les mensualités réclamées est interrompue. Nouveau délai de 5 ans à partir de la réception de la mise en demeure.
• Assignation en justice : Dès la signification de l'assignation par huissier, interruption totale.
• Reconnaissance de dette : Si votre co-indivisaire signe une reconnaissance de dette, cela interrompt la prescription. Nouveau délai de 5 ans à partir de la signature.

Exemple de stratégie :

Vous payez seul depuis janvier 2020. En janvier 2024 (4 ans), vous envoyez une mise en demeure réclamant toutes les mensualités de janvier 2020 à janvier 2024 (48 mois x 600€ = 28 800€). Réception de la mise en demeure : 15 janvier 2024.

Résultat :

• Toutes les mensualités de janvier 2020 à janvier 2024 sont protégées de la prescription jusqu'au 15 janvier 2029 (nouveau délai de 5 ans à partir de la mise en demeure)
• Les mensualités futures (de février 2024 à aujourd'hui) se prescrivent individuellement 5 ans après leur paiement

Vous avez donc "figé" votre créance et gagné du temps.

Conseil pratique : Envoyez une mise en demeure tous les 4 ans pour sécuriser vos créances anciennes.

Suspension de la prescription : cas particuliers

La prescription peut aussi être suspendue dans certains cas. Suspendre signifie que le délai cesse de courir pendant la durée de la suspension, puis reprend ensuite.

Cas de suspension :

• Impossibilité d'agir : Par exemple, si vous êtes hospitalisé dans un état grave et ne pouvez matériellement pas agir, la prescription peut être suspendue (mais difficile à prouver)
• Procédure de médiation ou de conciliation : Si vous engagez une médiation familiale ou une procédure participative avec votre co-indivisaire, la prescription est suspendue pendant la durée de la procédure (maximum 3 mois renouvelables)

Ces cas sont rares et complexes. Ne comptez pas sur la suspension : agissez avant les 5 ans.

Prescription et partage judiciaire

Attention : si vous engagez un partage judiciaire, le juge examine l'état liquidatif et les créances entre indivisaires. Si certaines de vos mensualités sont prescrites, le juge ne pourra pas les inclure dans votre créance.

Exemple : Vous demandez le partage judiciaire en 2025. Vous réclamez toutes les mensualités payées depuis janvier 2018. Le juge constate que les mensualités de janvier 2018 à décembre 2019 sont prescrites (plus de 5 ans sans interruption). Votre créance est donc limitée aux mensualités de janvier 2020 à 2025.

Perte : 24 mois x 600€ = 14 400€ non récupérables.

Morale : La prescription est un piège mortel. Documentez, réclamez, agissez. Rapidement.

Puis-je modifier la répartition des parts si je paie tout le crédit ?

Question fréquente, réponse simple et catégorique : Non, payer seul ne modifie jamais automatiquement les droits de propriété.

Pourquoi cette règle ?

Les droits de propriété sont définis par l'acte notarié d'acquisition. Cet acte, publié au service de publicité foncière, fixe les quotes-parts de chacun (50/50, 60/40, 33/33/33, etc.). Ces quotes-parts sont gravées dans le marbre juridique.

Modifier les quotes-parts requiert un nouvel acte notarié (vente de parts, donation, partage). Sans acte, pas de modification.

Votre co-indivisaire reste propriétaire de sa quote-part initiale, même s'il ne paie rien pendant 10 ans. Même s'il ne met jamais les pieds dans le bien. Même s'il ne contribue à rien. La propriété et la contribution aux charges sont deux choses distinctes.

En revanche, vous disposez d'une créance personnelle contre lui, remboursable lors du partage. Mais cette créance ne transforme pas magiquement votre 50% en 70%.

Les deux seules façons de modifier les parts

1. Le rachat de parts : devenir propriétaire unique

Vous pouvez proposer à votre co-indivisaire de racheter sa quote-part. S'il accepte, vous passez chez le notaire pour formaliser la cession.

Déroulement :

• Négociation du prix : Vous convenez d'un prix pour sa quote-part (souvent basé sur la valeur du bien moins le crédit restant dû)
• Rédaction de l'acte de cession : Le notaire rédige un acte de cession de parts indivises
• Paiement : Vous payez le prix convenu (éventuellement en déduisant votre créance)
• Publication : L'acte est publié au service de publicité foncière
• Résultat : Vous devenez propriétaire à 100%, votre co-indivisaire n'a plus aucun droit sur le bien

Exemple chiffré :

Bien estimé à 280 000€. Crédit restant dû : 140 000€. Actif net : 140 000€. Parts égales : 70 000€ chacun. Votre créance pour paiements solitaires : 22 000€.

Vous proposez à votre co-indivisaire de racheter sa part pour 48 000€ (70 000€ - 22 000€ de créance). Il accepte.

Vous lui versez 48 000€, il vous cède ses 50%. Vous devenez propriétaire unique. Vous assumez désormais seul le crédit restant (140 000€), mais le bien vous appartient entièrement.

Avantage : Vous êtes enfin seul maître à bord. Plus de conflit, plus de gestion partagée.

Inconvénient : Vous devez trouver la liquidité pour racheter (48 000€ dans l'exemple ci-dessus, c'est une somme).

Astuce : Négociez une décote en arguant de votre créance et des difficultés générées par la situation. Proposez 45 000€ au lieu de 48 000€. Votre co-indivisaire préférera peut-être récupérer du cash immédiatement plutôt que d'attendre un hypothétique partage.

2. L'attribution préférentielle lors du partage judiciaire

Si vous n'avez pas les moyens de racheter immédiatement, vous pouvez demander au juge, lors du partage judiciaire, de vous attribuer le bien en totalité (article 831 du Code civil).

Principe :

Le juge peut décider, à votre demande, de vous attribuer le bien dans sa totalité. Vous devez alors verser une soulte (compensation en argent) à vos co-indivisaires pour compenser leur part.

Conditions :

• Vous devez en faire la demande expresse dans votre assignation
• Le juge apprécie si cette attribution est conforme à l'intérêt de tous (critères : occupation du bien, capacité de paiement, projet, etc.)
• Vous devez démontrer que vous avez les moyens de payer la soulte

Exemple détaillé :

Léa paie seule le crédit depuis 4 ans. Créance accumulée : 28 000€. Elle demande le partage judiciaire et sollicite l'attribution préférentielle du bien.

Actif net du bien : 150 000€ (valeur 250 000€ - crédit 100 000€). Parts égales : 75 000€ chacun.

Le juge accepte l'attribution préférentielle. Léa doit donc verser à son ex-conjoint : 75 000€ (sa part) - 28 000€ (créance) = 47 000€ de soulte.

Léa emprunte 47 000€ auprès de sa banque (ou utilise son épargne). Elle paie la soulte. Le bien lui est attribué en totalité. Elle rembourse désormais seule le crédit initial (100 000€) plus son nouvel emprunt (47 000€), mais elle est propriétaire unique.

Avantage : Vous gardez le bien, vous ne subissez pas une vente forcée à perte.

Inconvénient : Vous devez réunir la soulte (emprunt, épargne). Et le juge n'est pas obligé d'accepter votre demande.

Cas particulier : l'enrichissement sans cause

Certains plaignants tentent d'invoquer l'enrichissement sans cause (article 1303 du Code civil) pour obtenir plus que leur simple créance. L'idée : mon co-indivisaire s'enrichit (le bien prend de la valeur) grâce à mes paiements, sans contrepartie.

Position de la jurisprudence : Cette argumentation est généralement rejetée. La Cour de cassation considère que le mécanisme de la créance d'indivision (article 815-13) est suffisant et qu'il n'y a pas lieu d'invoquer l'enrichissement sans cause.

Autrement dit : votre créance vous rembourse déjà, pas besoin d'aller chercher autre chose. Vous ne récupérerez pas une part supplémentaire de la plus-value du bien au-delà de votre créance.

Les risques à éviter absolument

Risque n°1 : Ne pas documenter vos paiements

On ne le répétera jamais assez : sans preuves, pas de créance. Un juge ne vous croira pas sur parole. Votre co-indivisaire contestera, niera, minimisera. Vous devez pouvoir aligner des relevés bancaires, des tableaux, des attestations.

Erreur fréquente : "Je paie par virement depuis mon compte joint avec mon co-indivisaire." Résultat : impossible de prouver qui a réellement payé. Le juge considérera que vous avez payé à 50/50.

Solution : Payez depuis votre compte personnel. Ou si compte joint, demandez des attestations bancaires régulières prouvant que les fonds proviennent de votre salaire.

Risque n°2 : Cesser de payer par frustration ou par vengeance

"Mon co-indivisaire ne paie pas, pourquoi je paierais ?" Compréhensible humainement, catastrophique juridiquement.

Si vous cessez de payer :

• Fichage FICP : Vous êtes interdit bancaire pour 5 ans
• Déchéance du terme : La banque exige le remboursement immédiat de tout le capital restant dû
• Saisie immobilière : Le bien est vendu aux enchères, souvent à perte
• Perte totale : Vous perdez vos années de paiement, votre apport initial, et en plus vous devez peut-être encore de l'argent à la banque (si le bien est vendu en dessous du crédit restant dû)

Conseil impératif : ne cessez JAMAIS de payer le crédit. Continuez, documentez, réclamez. Vous récupérerez votre créance au partage. Mais si vous cessez de payer, c'est la spirale infernale.

Risque n°3 : Penser que le silence de votre co-indivisaire vaut acceptation

Vous envoyez des mails, des SMS, vous expliquez que vous payez seul, vous demandez une participation. Pas de réponse.

"Il ne répond pas, donc il est d'accord que je récupère ma créance." Faux.

Le silence ne vaut ni acceptation, ni reconnaissance de dette. Devant un juge, votre co-indivisaire pourra parfaitement dire : "Je n'ai jamais reçu ses messages" ou "Je ne savais pas qu'il payait seul" ou "Je pensais qu'on règlerait ça plus tard".

Solution : Formalisez par lettre recommandée. L'accusé de réception prouve que la personne a reçu le courrier. En cas de refus de répondre, vous avez une preuve de mauvaise foi.

Risque n°4 : Attendre trop longtemps avant d'agir

La procrastination est l'ennemie de vos droits. Plus vous attendez :

• Plus la créance gonfle (mais ce n'est pas grave en soi)
• Plus le risque de prescription augmente (ça, c'est grave)
• Plus les relations se dégradent (conflits, rancœurs)
• Plus vous subissez financièrement (vous portez seul un fardeau qui devrait être partagé)

Règle d'or : agissez dès les 3 premiers mois d'impayés.

Premier mois : relance amiable. Deuxième mois : mise en demeure. Troisième mois : consultation d'un avocat ou notaire.

Ne laissez pas la situation pourrir pendant des années. C'est vous qui en pâtissez.

Risque n°5 : Croire que "ça s'arrangera tout seul"

Non, ça ne s'arrange jamais tout seul. Les conflits d'indivision ne se résolvent pas par magie. Soit vous agissez juridiquement, soit vous subissez indéfiniment.

Combien de personnes paient seul pendant 10 ans en espérant que "ça va se débloquer" ? Et se retrouvent avec une créance prescrite pour moitié, des relations pourries, et un bien qu'ils ne peuvent ni vendre ni gérer.

Soyez proactif. Prenez les devants. Protégez vos droits.

Risque n°6 : Occuper le bien seul sans convention

Si vous occupez le bien en indivision seul (parce que votre co-indivisaire est parti), attention : votre co-indivisaire peut vous réclamer une indemnité d'occupation proportionnelle à sa quote-part.

Exemple : Vous occupez seul un appartement détenu à 50/50. Valeur locative : 1 000€/mois. Votre co-indivisaire peut vous réclamer 500€/mois d'indemnité d'occupation.

Cette indemnité vient compenser votre créance pour le crédit. Si vous payez 600€/mois pour le crédit mais que vous devez 500€/mois d'indemnité d'occupation, votre créance nette n'est que de 100€/mois.

Solution : Rédigez une convention d'occupation avec votre co-indivisaire, prévoyant qu'en contrepartie de votre occupation, vous assumez seul le crédit. Ou négociez une indemnité réduite. Ou quittez le bien et louez-le à un tiers, partageant ensuite les loyers.

Vos options pour sortir de l'indivision

L'indivision conflictuelle est une situation toxique. Financièrement, juridiquement, psychologiquement. Votre objectif doit être d'en sortir le plus rapidement possible.

Option 1 : La vente amiable du bien

Principe : Vous vendez le bien à un tiers, remboursez le crédit, et partagez le prix net selon vos quotes-parts après déduction de votre créance.

Avantages :

• Rapide (quelques mois)
• Définitif (vous coupez tous les ponts)
• Récupération immédiate de votre créance
• Liquidité pour chacun (possibilité de racheter ailleurs)

Inconvénients :

• Requiert l'accord de tous les indivisaires
• Perte du bien (si vous y êtes attaché)
• Frais de vente (agence, notaire) : 8% à 10% du prix

Déroulement :

1. Accord de principe : Tous les indivisaires acceptent de vendre
2. Mandat de vente : Signature d'un mandat avec une agence immobilière (ou vente entre particuliers)
3. Estimation : Prix de vente fixé
4. Visites et négociation : L'agence gère
5. Compromis de vente : Signature avec l'acheteur
6. Acte définitif : Signature chez le notaire (généralement 3 mois après le compromis)
7. Partage du prix : Le notaire rembourse le crédit, déduit les frais, puis partage le net selon l'état liquidatif incluant votre créance

Exemple chiffré :

Vente du bien : 320 000€. Crédit restant dû : 160 000€. Frais de vente (agence + notaire) : 25 000€. Net à partager : 135 000€. Parts égales : 67 500€ chacun. Votre créance : 20 000€.

Vous recevez : 67 500€ + 20 000€ = 87 500€

Votre co-indivisaire reçoit : 67 500€ - 20 000€ = 47 500€

Tout est soldé, vous êtes libéré.

Conseil : Si votre co-indivisaire refuse de vendre, passez directement au partage judiciaire (option 3).

Option 2 : Le rachat de parts pour devenir propriétaire unique

Déjà évoqué plus haut. Si vous avez les moyens (épargne, capacité d'emprunt), racheter les parts de votre co-indivisaire est souvent la solution idéale.

Avantages :

• Vous gardez le bien
• Vous êtes seul maître
• Pas de vente, pas de déménagement

Stratégie de négociation :

Proposez un prix décot é tenant compte de :

• Votre créance (qui sera déduite du prix)
• Les frais que votre co-indivisaire évite (pas de frais de vente)
• La rapidité (liquidité immédiate pour lui)

Exemple : Sa part vaut théoriquement 70 000€. Vous avez une créance de 22 000€. Vous proposez 45 000€ net (au lieu de 48 000€) car il évite des frais d'agence (7%) et récupère du cash immédiatement. Il peut accepter.

Option 3 : Le partage judiciaire et la licitation

Si aucun accord amiable n'est possible, le partage judiciaire est votre recours ultime.

La licitation : C'est une vente aux enchères publiques du bien, organisée par le notaire sous contrôle du juge.

Déroulement :

1. Le juge ordonne la licitation (vente forcée)
2. Le notaire organise une audience d'enchères
3. Le bien est mis en vente avec un prix de départ (généralement l'estimation)
4. Les indivisaires peuvent eux-mêmes enchérir
5. Le plus offrant emporte le bien
6. Le prix est partagé selon l'état liquidatif

Avantages :

• Vous sortez de l'indivision, même contre la volonté des autres
• Si vous enchérissez et gagnez, vous devenez propriétaire unique

Inconvénients :

• Risque de vente à perte (les enchères peuvent monter moins haut que le marché libre)
• Procédure longue et coûteuse
• Publicité (la vente est publique)

Conseil : La licitation est souvent utilisée comme "menace" pour forcer un accord amiable. "Si tu refuses de vendre à l'amiable, je demande la licitation." Votre co-indivisaire, voyant les frais et les délais, préférera souvent négocier.

Option 4 : L'attribution préférentielle

Déjà détaillée plus haut. Vous demandez au juge de vous attribuer le bien, moyennant le paiement d'une soulte.

Idéal si :

• Vous occupez le bien
• Vous avez un projet (y rester, le rénover, etc.)
• Vous avez la capacité financière pour payer la soulte

L'accompagnement d'un professionnel : indispensable

Payer seul un crédit en indivision soulève des enjeux juridiques, fiscaux et financiers complexes. Ne vous lancez pas seul dans une procédure sans consulter.

Le notaire : conseil et médiation

Le notaire est le spécialiste de l'indivision. Il peut :

• Rédiger une convention d'indivision
• Établir un état liquidatif précis
• Organiser un partage amiable
• Conseiller sur les options (rachat, vente, licitation)
• Jouer un rôle de médiateur entre indivisaires

Coût : Les honoraires notariés sont réglementés. Pour un conseil ou une consultation, comptez 100€ à 200€ HT.

Consultations gratuites : En Île-de-France et dans d'autres régions, les chambres départementales des notaires organisent des consultations gratuites. Renseignez-vous sur le site du Conseil supérieur du notariat.

L'avocat : représentation et procédure

Si le conflit est ouvert, si vous devez saisir le tribunal, l'avocat en droit immobilier est indispensable.

Il vous aide à :

• Rédiger une mise en demeure solide
• Évaluer précisément votre créance (profit subsistant vs sommes avancées)
• Engager une action en paiement ou un partage judiciaire
• Vous représenter devant le tribunal
• Négocier un accord amiable sous pression judiciaire

Coût : Variable selon la complexité et la région. Comptez 150€ à 300€ HT de l'heure, ou un forfait global de 2 000€ à 5 000€ pour un partage judiciaire.

Aide juridictionnelle : Si vos revenus sont modestes, vous pouvez bénéficier de l'aide juridictionnelle (prise en charge partielle ou totale des frais d'avocat). Renseignez-vous auprès du tribunal ou sur service-public.fr.

L'expert immobilier : évaluation du bien

Pour un partage, une vente ou un rachat, vous aurez besoin d'une évaluation précise du bien.

Un expert immobilier (ou un agent immobilier) peut estimer la valeur vénale du bien. Cette estimation est essentielle pour calculer l'actif net et les parts de chacun.

Coût : Estimation par un agent : souvent gratuite (il espère obtenir le mandat de vente). Expertise par un expert certifié : 500€ à 1 500€.

Cas particuliers et questions fréquentes

Que se passe-t-il si le bien a perdu de la valeur ?

Si le bien vaut moins que le crédit restant dû ("situation de surendettement immobilier"), le partage devient complexe.

Exemple : Bien estimé à 200 000€. Crédit restant dû : 240 000€. Actif net : - 40 000€ (dette nette).

Dans ce cas :

• Soit vous vendez à perte et vous devez encore rembourser la différence à la banque (40 000€ à vous deux, soit 20 000€ chacun)
• Soit vous continuez à rembourser en espérant que le marché remonte
• Soit vous négociez avec la banque un rééchelonnement ou un abandon partiel de créance (très rare)

Votre créance pour paiements solitaires reste valable, mais elle s'applique sur un actif négatif. Autrement dit, vous récupérerez votre créance... sur du vent. Situation dramatique.

Conseil : En cas de perte de valeur importante, consultez rapidement un avocat spécialisé en surendettement ou en droit bancaire.

Puis-je réclamer des intérêts sur ma créance ?

Oui, vous pouvez réclamer des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le taux légal en France est fixé chaque année (environ 2% à 4% selon les années). Une fois que vous avez mis votre co-indivisaire en demeure, votre créance porte intérêts.

Exemple : Créance de 20 000€. Mise en demeure le 1er janvier 2024. Partage effectif le 1er janvier 2026 (2 ans plus tard). Intérêts au taux légal de 3% : 20 000€ x 3% x 2 ans = 1 200€.

Vous pouvez donc réclamer 21 200€ au total.

Attention : Les intérêts ne courent qu'à partir de la mise en demeure (ou de l'assignation). Pas avant. D'où l'importance d'envoyer une mise en demeure rapidement.

Mon co-indivisaire est insolvable : vais-je récupérer ma créance ?

Problème fréquent : votre co-indivisaire est sans emploi, surendetté, insolvable. Même si vous obtenez un jugement en votre faveur, il ne pourra pas payer.

Solution : Votre créance sera déduite lors du partage ou de la vente. Peu importe que votre co-indivisaire soit insolvable personnellement, car la créance s'applique sur sa part du bien.

Exemple : Votre co-indivisaire doit 20 000€ mais n'a pas un centime. À la vente, sa part nette s'élève à 60 000€. Vous récupérez votre créance de 20 000€ directement sur ces 60 000€. Il ne reçoit que 40 000€. Vous êtes payé automatiquement.

L'insolvabilité personnelle ne vous pénalise donc pas, tant que le bien a de la valeur.

Le bien est loué : puis-je déduire les loyers de ma créance ?

Si le bien en indivision est loué et que vous encaissez les loyers, vous devez en principe reverser à votre co-indivisaire sa quote-part.

Mais : Vous pouvez compenser en déduisant sa part du crédit que vous payez seul.

Exemple : Loyer mensuel : 1 000€. Parts égales : 500€ chacun. Vous payez seul le crédit : 1 200€ (600€ chacun).

Calcul :

• Vous devez 500€ à votre co-indivisaire (sa part du loyer)
• Il vous doit 600€ (sa part du crédit)
• Solde : il vous doit 100€/mois

Vous pouvez donc garder 100% du loyer (1 000€) et considérer que vous compensez en payant 100% du crédit (1 200€). Créance nette : 200€/mois.

Important : Documentez cette compensation par écrit (email, tableau) pour éviter toute contestation ultérieure.

Puis-je demander une pension alimentaire à mon co-indivisaire ?

Non. La contribution aux charges de l'indivision n'est pas une pension alimentaire. C'est une obligation légale liée à la propriété, pas à un lien familial.

Même en cas de séparation avec enfants, la contribution au crédit immobilier et la pension alimentaire sont deux choses distinctes et cumulatives.

En résumé : votre plan d'action en 10 étapes

1. Documentez immédiatement : Relevés bancaires, tableau d'amortissement, tableau de suivi mensuel

2. Calculez votre créance précise : Montant par mois x nombre de mois

3. Tentez une discussion amiable : Email ou appel pour exposer la situation

4. Envoyez une mise en demeure : Lettre recommandée avec AR, dans les 3 mois suivant le début des impayés

5. Proposez une reconnaissance de dette : Si votre co-indivisaire est de bonne foi mais en difficulté

6. Consultez un notaire ou avocat : Pour évaluer vos options (convention, partage, rachat)

7. Rédigez une convention d'indivision si possible : Pour sécuriser l'avenir

8. Surveillez la prescription : Relance tous les 4 ans minimum

9. Engagez un partage judiciaire si blocage : Ne restez pas indéfiniment dans cette situation toxique

10. Récupérez votre créance au partage ou à la vente : Déduction automatique par le notaire

Conclusion

Payer seul le crédit immobilier d'un bien en indivision est une situation injuste, frustrante, et financièrement lourde. Mais vous n'êtes pas démuni juridiquement. Chaque mensualité payée au-delà de votre quote-part constitue une créance exigible et remboursable, reconnue par le Code civil et confirmée par une jurisprudence constante.

En documentant rigoureusement vos paiements, en agissant rapidement par une mise en demeure, et en formalisant votre créance (convention d'indivision ou état liquidatif), vous récupérerez les sommes avancées lors du partage ou de la vente du bien.

Ne laissez pas la situation pourrir. Ne subissez pas passivement. Protégez vos droits, agissez méthodiquement, et sortez de cette indivision le plus rapidement possible.

Vous avez payé pour les autres pendant des mois ou des années ? Il est temps de récupérer ce qui vous est dû.

FAQ : Questions fréquentes sur le paiement solitaire du crédit en indivision

Mon co-indivisaire refuse toute discussion, que faire ?

Passez immédiatement à la formalisation : envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR sans chercher à négocier davantage. Cette mise en demeure interrompt la prescription et constitue une preuve de votre réclamation. Si aucune réponse sous 30 jours, consultez un avocat pour engager une action en paiement ou un partage judiciaire. Le refus de dialogue ne bloque pas vos droits, il justifie simplement le passage à l'action juridique.

Combien de temps avant de récupérer concrètement mon argent ?

Cela dépend de la voie choisie. Vente amiable : 3 à 6 mois entre la mise en vente et le versement du prix chez le notaire. Partage judiciaire : 18 à 36 mois entre l'assignation et la distribution finale des fonds. Rachat de parts : 2 à 4 mois si accord rapide. Dans tous les cas, votre créance sera automatiquement déduite lors de la liquidation finale. Si vous avez besoin d'une récupération immédiate, demandez le paiement anticipé sur le fondement de l'article 815-17 du Code civil.

Dois-je continuer à payer les charges de copropriété et la taxe foncière ?

Oui, absolument. Comme pour le crédit, toutes les charges liées au bien (copropriété, taxe foncière, assurance, travaux urgents) doivent être payées pour éviter des poursuites. Ces paiements génèrent également une créance remboursable au même titre que le crédit. Documentez chaque dépense : quittances de charges, avis de taxe foncière, factures de travaux. Toutes ces sommes s'ajoutent à votre créance globale et seront déduites lors du partage. Ne cessez jamais de payer sous peine de mise en demeure par le syndic ou les impôts.

Mon ex-conjoint peut-il me forcer à vendre alors que je veux garder le bien ?

Oui, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire à tout moment (article 815-5 du Code civil : "nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision"). Si votre co-indivisaire assigne en partage, le juge ordonnera soit la vente du bien (licitation), soit l'attribution à l'un des indivisaires moyennant soulte. Pour garder le bien, demandez l'attribution préférentielle : vous devrez alors racheter sa part en lui versant sa quote-part de la valeur nette, déduction faite de votre créance. Anticipez en constituant une épargne ou en préparant un dossier de prêt pour financer cette soulte.

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